18/09/2021 às 14h03min - Atualizada em 18/09/2021 às 14h03min

“TERRA À VISTA!”

EXPERIÊNCIAS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA.

Rogerio Reis Devisate Advogado. Defensor Público/RJ junto ao STF, STJ e TJ/RJ. Palestrante. Escritor. Foto:Arquivo Pessoal.
 
Meses navegando em antigas embarcações de madeira, sem motores, radares, GPS, computadores, banheiros e outras “modernidades”. Há 500 anos era assim.
 
Hoje, naqueles navios, quem se atreveria a enfrentar o balanço do mar ou as grandes ondas e ventos oceânicos, por seguidos dias e noites? E tempestades, furacões, falta de vento que ocasionava monótonas calmarias, doenças, cansaço, calor, frio, fome e sede?
 
Na viagem do Descobrimento, somente 500 pessoas voltaram à Portugal, das 1.500 que zarparam.
 
Cansados de só ver água por tanto tempo, quando avistavam terra, gritavam alegres e entusiasmados, “Terra à vista! Terra à vista! Terra à vista!”
 
Precisamos de terra sob os pés e as aventuras oceânicas das Grandes Navegações não negam isso. Lançaram-se os povos ao mar em busca de novas terras: para expansão de domínios, para a criação de animais, para a lavoura, para morar, para o fortalecimento do poder dos plenipotenciários, reis e governantes, para novos negócios e riqueza. Terras, terras, terras...
Nômades ou sedentários, a humanidade e as populações se desenvolveram, claro, em terra firme. De cavernas à castelos, buscou-se um lar. 
 
 “Quem casa, quer casa” é ditado popular que não nega a essência de que precisamos de um ponto de referência, um lugar para morar e chamar de “seu”, para significá-lo ou ressignificá-lo com a personalidade de cada um, para conforto, descanso, segurança, criação dos filhos...
 
No entanto, paradoxo complexo e não menos apaixonante, neste país de continentais dimensões, ainda há um universo desconhecido de situações por se regularizar, envolvendo áreas urbanas e rurais, destinadas à moradia ou ao trabalho e produção.
No início, aqui, sobravam terras e, por isso, eram imensas as porções distribuídas pela Coroa Portuguesa, na forma de Sesmarias - regime findo em 1822.
 
Depois, em 1850, surgiu a Lei Terras, objetivando regular o sistema, absolutamente não normatizado desde 1822. Ali, surge o Registro Paroquial. Ao tempo, também surge o Código Comercial, estruturado pelo Barão de Mauá, bem como o fim da escravidão.
Proclamada a República e extinta a Monarquia, em 1916 surgiu o Código Civil e, num salto no tempo, chegamos ao Estatuto da Terra e aos aspectos de Reforma Agrária ali contidos, em legislação editada por Castelo Branco, em 1964.
 
Mesmo assim, persistiram lacunas e abismos entre a realidade fática e as normas legais vigentes.
 
Avançando na regularização fundiária urbana e rural, governos lançaram-se em normatizar e criar ações para melhorar o sistema, como a Lei 6739/79 (que permite o cancelamento administrativo de matrículas e registros vinculados aos títulos nulos de pleno direito), expurgando antijuridicidades que, longe de levar paz aos adquirentes, deixavam-nos em plena vulnerabilidade, não sendo incomum que os vendedores nem empregassem em escrituras a cláusula de Evicção, pela qual assumiriam indenizar os compradores, no caso da venda não ser boa.
 
Também surgiu lei sobre a Regularização Fundiária Urbana que, por exemplo, reconhece a existência do direito real de uso “de laje” como realidade fática a merecer proteção jurídica, além de tratar da demarcação urbanística, da legitimação fundiária e da posse.
Os programas de regularização fundiária objetivam solucionar aspectos jurídicos, ambientais e sociais, com a titulação dos ocupantes e a incorporação dos núcleos urbanos não formais ao ordenamento territorial.
 
Ademais, a regularização é tanto fonte de redução de conflitos fundiários quanto instrumento de fomento e incentivo à economia, ao ampliar o acesso ao crédito bancário, estimular a formalização de atividades comerciais e a arrecadação de tributos, refletindo-se na melhoria da qualidade de vida da população e na proteção do meio ambiente, com a implementação de medidas de saneamento básico e etc.
 
Aliás, a cada dia o mundo dos fatos nos surpreende e, em plena Pandemia, nos apresenta imóveis rurais com destinação urbana - como locação para eventos e lazer. Assim, a destinação típica final também pode interferir no Sistema, refletindo no fato gerador dos impostos (IPTU x ITR). 
 
E, como não poderia deixar de ser, nesse nosso imenso país, é natural que experiências regionais devam ser cientificamente pesquisadas, incentivadas e valorizadas.
 
Até iniciativas não exitosas devem ser estudadas, por ser crível que podem não ter tido sucesso pelo momento em que foram adotadas ou pela existência de alguma falha no sistema então não detectada.
 
Com mais razão, as iniciativas que geraram bons resultados devem ser enaltecidas e reproduzidas, ainda que reclamem sofrer eventuais adaptações às realidades geográficas, antropológicas, culturais e sociais. 
 
A atenção aos detalhes pode ser a diferença entre o êxito e o insucesso. Fórmula aplicável ao cotidiano de grande capital pode não ser adequada à população ribeirinha de região onde as cheias e baixas dos rios alcancem muitos metros de altura (só para registro: neste ano, o Rio Negro subiu 29,98m, em Manaus).
 
Noutro foco, temos ainda pendências no campo. Inúmeros são os casos onde a regularização é cabível, diferentemente dos casos onde se reconheça o conceito de Grilagem de Terras.
 
Em grande resumo, tantas e tantas circunstâncias históricas, sociais e jurídicas fazem com que o nosso país tenha um passivo imenso no universo da regularização fundiária, rural e urbana, o que faz com que o tema seja de extrema importância política e social. 
 
Que cada vez mais possamos garantir a regularização, em prol da sociedade, da economia e das famílias e empresas - que mais pessoas físicas e jurídicas se sintam tendentes a sair das incertezas do mar revolto para a identificação de um porto seguro, com o entusiasmo dos antigos navegantes quando gritavam “terra à vista”.
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