22/09/2020 às 10h50min - Atualizada em 22/09/2020 às 10h50min

IMÓVEL RURAL REGISTRADO E GRILAGEM DE TERRAS.

Rogerio Reis Devisate. Foto:Arquivo Pessoal.
Após anos de vultosos investimentos, desde a aquisição da terra, o proprietário é surpreendido com o cancelamento do registro do imóvel rural, por vício insanável do título aquisitivo. Como assim? O registro feito não significava que estava tudo bem?

Decorra de decisão administrativa (Lei 6739/79, artigo 1º) ou de Sentença Judicial, o cancelamento do registro do imóvel pode encerrar o fim da jornada de sonhos e os esforços do produtor rural, como exemplificam os casos tratados no Provimento 004/81 do Tribunal de Justiça da Bahia (envolvendo várias áreas, somando cerca de 6 milhões de hectares) e, sobre áreas no Pará, o Pedido de Providências 00019433333-67.2009.2.00.000, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ. É um problema nacional!

O tema é sensível, atual e complexo e envolve muitos imóveis rurais em todo o país, alguns de dimensões modestas e outros com inimagináveis duas centenas de milhares de hectares, razão pela qual é fundamental que a aquisição do imóvel rural seja precedida de cuidadosa análise dos documentos e, em alguns casos, envolvendo até as transmissões anteriores e até a primeira inscrição do imóvel nos registros públicos imobiliários, identificando a origem e a cadeia registral, incluido os aspectos específicos de alguns casos, como as limitações ou restrições legais, relacionadas a áreas indígenas ou de fronteira.

 Todo esse complexo de condições proporcionará a perpétua segurança nos negócios com imóveis rurais e a paz ao proprietário, seja pessoa física ou jurídica, nacional ou estrangeira, também com positivos reflexos na Soberania sobre o nosso território - por proteção das terras devolutas – e na circulação dos créditos e ativos bancários, pois não é incomum que imóveis sejam dados em garantia a empréstimos e, obviamente, os bancos precisam também dessa segurança.

Todavia, resistindo à tentação de explorar argumentos vários, aqui hipoteticamente cabíveis, a grande questão em curso neste estudo é: o fato de possuir registro impede que a terra seja definida como tendo sido grilada? Como consequência, cabe a pergunta: pode o registro imobiliário ser cancelado?

Em primeiro lugar temos de entender o que é a Grilagem de Terras Públicas. Essa decorre de irregular ou ilegal procedimento de usurpação ou apropriação de terra pública, dando-lhe aparência de particular. Ora, já aqui vemos que na Grilagem o que se tem é uma aparência de terra particular, de forma que particular em essência não é. Assim, se forjado um título aquisitivo, o registro daí decorrente não resistirá se e quando questionado.

Abordar todas as nuances relativas à origem da propriedade das terras no Brasil fugiria do propósito deste estudo e exigiria profundas considerações sobre o Direito Português, que nos primórdios aqui foi aplicável, além da análise de todos os aspectos legais que envolveram as Capitanias e as Sesmarias. Cabe, contudo, lembrar que, na origem, a propriedade rural no Brasil remonta a Portugal, que nos conquistou, fixando-se em 07 de junho de 1494 o seu termo inicial, quando em Tordesilhas, na Espanha, foi assinado Tratado entre o rei português e o espanhol, isso seis anos antes da data tida como do descobrimento do Brasil.

Nas origens, vem daí a ideia de propriedade privada, na modalidade de Capitais Hereditárias e distribuição de Sesmarias. Em 1822 acaba o regime das Sesmarias e a aquisição das terras deu-se pela simples ocupação ou apossamento, até que fosse editada a Lei de Terras de 1.850 (que vige até hoje!) e que também cuidava das Terras Devolutas. Daí surgem os Registros Paroquiais e, bem, podemos dizer que o grilo integra a nossa história, pois esses registros aceitavam até declarações inexatas, formando um cadastro que não conferia direito algum aos ocupantes das terras (art. 94).

Novamente, foquemos que o fato de estar registrada não significa que a terra esteja imune a ser questionada e os Governos para isso se valem também das Ações Discriminatórias de Terras Devolutas, merecendo lembrança também o fato de que, em regra, as terras públicas não são usucapíveis (Constituição Federal, art. 183. Muito teríamos a desenvolver aqui, mas não caberia no espaço deste artigo. Mas, que fique claro, o sistema de propriedade brasileiro é de cadeia registral, onde nada surge do nada e a proteção formal é tão grande que mesmo os títulos judiciais transitados em julgado têm o ônus de satisfazer aos requisitos registrários, do mesmo modo que podem ser cancelados administrativamente os registros decorrentes de decisões judiciais (Lei 6739/79, modificada pela 10.267/2001).

Ora, mas se o imóvel tem registro, isso não basta? Por que o título aquisitivo irregular vicia o registro de imóveis? A resposta é que o título aquisitivo é o documento hábil a transmitir os direitos sobre bem, de uma pessoa para outra, seja física ou jurídica, sob a forma de escritura pública (de compra e venda ou doação), partilha em processo de inventário etc. Portanto, se o título aquisitivo não é bom, também não o será o registro que gerou.

Entretanto, acima do bem e do mal há de se buscar a harmonização entre as regras e os elevados interesses em jogo, focando-se com especial atenção nos investimentos, vultosos por vezes, feitos no campo para a transformação de terra nua em área produtiva, sendo crível que ninguém de boa fé investiria - milhões de reais ou um centavo sequer - em área que presumisse não possuir boa e sólida documentação. Assim, cada caso revela uma história única, que deve ser considerada e valorizada, com base nos princípios formadores e informadores do sistema pátrio, como a boa fé, a razoabilidade, a paz e a segurança jurídicas necessárias etc. 

É fundamental a paz no campo e a segurança para os titulares do direito e a circulação de crédito bancário, pois isso se reflete na produção e a circulação de riqueza, direta e mediatamente vinculada à terra, na proteção dos bens públicos dos entes federativos de todos os níveis, na defesa do meio ambiente e dos investimentos estrangeiros, permitindo a ampliação da área para produção de alimentos, novos negócios, oxigenação da tecnologia, criação de novos postos de trabalho e emprego e de melhoria na arrecadação de tributos. 

Felizmente, o contraditório e a ampla defesa em processos judiciais ou administrativos são assegurados a todos os proprietários e produtores rurais. Que se encerre o 1º ciclo do agrarismo, com o fim da Grilagem de Terras e de problemas relacionados à origem dos registros imobiliários e de notícias de cancelamentos de registros de imóveis aqui ou acolá. A regularização fundiária é tema do dia e de essencial importância para o país, os cidadãos, a paz no campo e a produção ligada ao Direito Agrário.



Rogerio Reis Devisate.
Advogado. Defensor Público/RJ junto ao STF, STJ e TJ/RJ. Palestrante. Escritor. 
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