Comprar um imóvel na planta é o sonho de grande parte da população, seja para constituir família, mudar-se com a família já constituída ou até mesmo como um investimento.
Infelizmente por falta de informação e transparência de algumas construtoras/incorporadoras, o sonho se torna um pesadelo ao adquirente, sujeito a negativação dos dados cadastrais junto às empresas de proteção ao crédito, devido cobrança indevida de despesa condominial antes da posse do imóvel.
Muitas das vezes essa obrigação até está prevista em cláusula contratual, porém a mesma é abusiva e nula, de acordo com o artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor:
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Segundo o Fundador do Escritório SAM RODRIGUES ADVOCACIA, o advogado Samuel Rodrigues Epitácio, o entendimento majoritário de nossos tribunais, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é do proprietário, ou seja, daquele que tem a posse do imóvel e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, ainda que o título de domínio não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, mediante termo, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
O Advogado ainda destaca que somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo do imóvel, é que se reconhece a obrigação do adquirente quanto as obrigações respeitantes às despesas condominiais.
Desta forma, mesmo havendo a cláusula contratual no contrato de compromisso de venda e compra, que impõe a responsabilidade do pagamento das despesas de condomínio ao adquirente, a rigor, afasta-se sua obrigação para responder por tais pagamentos, porque não houve a imissão na posse do imóvel.
Conforme o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as despesas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui posse da unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ou seja, a posse efetiva e direta com o imóvel.
Sendo assim, eventual cobrança indevida de despesas condominiais antes da entrega da chave é nula e tem que ser cancelada. Na abusiva hipótese de cobrança judicial, deve ocorrer a improcedência da ação e caso tenha tido o pagamento indevido de qualquer valor dessa natureza, devido pressão psicológica da administradora de condomínio, o valor deve ser devolvido atualizado, sujeito a indenização por danos morais.
Desta forma, uma vez tendo a posse do imóvel com a respectiva obtenção da chave do mesmo, nasce a obrigação do adquirente no pagamento das despesas condominiais, sendo totalmente abusivo a cobrança efetuada de forma antecipada.
