O SENADO PERCEBE QUE A GRILAGEM JÁ EXPLORA

A proposta pretende transformar em crime o uso do CAR em inscrições ilegais, proibindo o seu uso nas áreas públicas e nas destinadas à conservação e uso sustentável. Em outras palavras, pretende tipificar o crime de inscrição fraudulenta no Cadastro Ambiental Rural.

Devemos registrar que o CAR foi um dos pontos relevantes do bem intencionado Código Florestal, que o instituiu. Visava o “controle, monitoramento e combate ao desmatamento”.

Todavia, foi atingido pelo voraz cupim da Grilagem de Terras: a usurpação de terra pública, por mecanismos fraudulentos e criminosos.

A Grilagem de Terras corrompe a legalidade, a segurança jurídica, a paz no campo e subtrai do povo brasileiro e da Nação a destinação adequada do patrimônio público. É esse sistema viciado que desvia o bom propósito do CAR.

Essa proposta do Senado visa enfrentar algo que já havíamos identificado, em idos de 2017, quando escrevemos artigos a respeito, como os intitulados “O Novo Código Florestal Rearma a Velha Grilagem de Terras” e “Grilagem e Cadastro Ambiental Rural: uma análise, para que o Cadastro Ambiental Rural não seja desvirtuado e sirva à Grilagem”.

Nosso alerta se traduz em percepção do alcance da Grilagem de Terras e da sua forma de agir nas sombras. É fenômeno histórico, real, concreto e cruel. Já foi objeto de CPIs, teses, monografias, matérias em jornais e livros. É objeto dos nossos estudos há mais de 20 anos e já o enfrentamos em palestras, aulas, artigos e 2 livros. 

A luz vermelha se acendia já nos primeiros anúncios de imóveis rurais à venda, nos quais se via a indicação de que possuíal CAR, como se isso fosse elemento autenticador e legitimador da boa origem documental e registral das terras. O CAR não purga o passado documental das terras e não é o símbolo de pureza das virgens vestais.

Em Direito, título aquisitivo não é o papel do documento! Na verdade, o papel aceita qualquer coisa que nele se escreva. Título aquisito é o “fundamento do Direito” revelado pelo documento.

O sistema de registro imobiliário é causal, o que significa que não é abstrato, autônomo e válido por si mesmo, sendo sempre decorrente de um título aquisitivo (por isso a expressão “causal”). Se a causa é antijurídica e nula, por falsidade documental ou outro vício, o registro imobiliário que dele decorra também será viciado. 

Pelo sistema legal brasileiro, o ato nulo não se corrige e não produz efeito. A nulidade é declarada pelo juiz e retroage à data do ato. É o que se chama de eficácia retroativa ex tunc.

Ademais, o novo Código Civil introduziu a figura do usucapião tabular, prevendo a possibilidade de se usucapir o imóvel cujo registro vigeu por 5 anos, antes de ser cancelado e se o imóvel foi adquirido “com base no registro”. Ora, não se adquire com base no registro, mas com base em bom título aquisitivo! E mais, se o registro foi cancelado por vício do título de origem, significa que havia vício de nulidade e a nulidade não é passível de convalescença. Por isso, mesmo o registro imobiliário decorrente da sentença judicial que declare a usucapião tabular é passível de cancelamento, como prevê a Lei 6739/79, em seu artigo 8o-B: “Verificado que terras públicas foram objeto de apropriação indevida por quaisquer meios, inclusive decisões judiciais”…

É o próprio Sistema Jurídico se defendendo de eventual lei que ache que possa corrigir o que o Sistema expurga. O Sistema Jurídico é, como já dissemos, uma teia de aranha, onde tudo está interligado. Não subsiste algo autonomamente, se não estiver de acordo com o todo, que significa e que tem base constitucional.

Portanto, o só fato de possuir CAR não confere ao imóvel rural a plena segurança e nem significa mais do que o teor do título aquisitivo e do decorrente registro.

Desse modo, pela própria natureza declaratória do CAR, o uso desvirtuado era previsível. Guarda alguma semelhança com o desvirtuamento do Registro Paroquial, introduzido pela Lei de Terras de 1850, que tinha fins meramente estatísticos e não conferia direito aos declarantes. Apesar disso, já foi usado para tentativas de apropriação do patrimônio público e até levado direto a registro no RGI! O Brasil, de fato, não é para amadores. Aliás, os registros paroquiais também decorriam de “autodeclarações”, como o CAR.
Noutro foco, como dissemos antes, “O cadastro ambiental rural (CAR) deveria servir para o planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento e não para, desvirtuado, servir à velha grilagem de terras, tal qual o registro paroquial da lei de terras de 1850.”

Por isso é tão importante o que ora faz o Senado, que se mostra sintonizado com a realidade fundiária do país. O projeto de lei em apreço debaterá questão importante, fundamental para a segurança jurídica (nas atividades das várias cadeias produtivas do agronegócio) e a paz dos adquirente dos imóveis rurais.

Interessante que estes podem estar adquirindo um nada jurídico, em circunstância passível de anulação judicial e terminar sem nada, pois os negócios no campo ocorrem sobre uma raiz fundiária e se esta erodir, como castelo de areia, tudo se desfaz. Temos visto: é um processo doloroso. 

A única possibilidade que o prejudicado pela fraude e pela grilagem terá de reaver o investimento viria da responsabilização do vendedor pelo instituto jurídico da Evicção, previsto na legislação, que deverá estar expresso no título de transmissão, de modo que o vendedor possa vir a indenizar o comprador pelo imóvel perdido e pelos prejuízos. Como se vê, as questões são complexas e exigem análise jurídica cautelosa e pormenorizada, sob pena de dificuldades maiores no futuro.

Por outro lado, a regularização fundiária é uma necessidade urgente no país. Há pendências históricas irregularizáveis e com debates judiciais que se eternizam, do mesmo modo que há questões passíveis de fácil regularização. Todavia, entre os extremos, há um sem número de casos, que abalam a credibilidade do sistema, a segurança jurídica dos adquirentes e dos investidores, ferindo também o sistema de crédito bancário, pela insegurança contaminadora de toda a cadeia.

A compliance na aquisição do imóvel rural é providência fundamental. A busca da raiz fundiária é necessária. Esse investimento não é gasto. Gasto é o desperdício de dinheiro para se corrigir situações depois, que poderiam ter sido evitadas. 

Fica em evidência a advertência que sempre fizemos, de que o CAR não pode ser interpretado como a purgação de eventuais vícios ou segura indicação de boa origem documental da terra, até pelo fato de que o mesmo não tem natureza de Registro Torrens. Aliás, para que fique claro, o Registro Torrens é um tipo de registro mais seguro do que o comum registro imobiliário, feito por decisão judicial e após o juiz analisar toda a cadeia de títulos e registros. Mesmo assim, em nosso país, até esse mais seguro registro imobiliário foi fraudado! O exemplo que conhecemos já foi anulado por decisão do Tribunal da Bahia, pois se tratava de inventário fraudulento, de pessoa que não morreu, porque nunca existiu e, portanto, nada possuía para deixar para supostos herdeiros!

Precisamos encerrar essas pendências fundiárias e ter um pacto por um sistema purgativo, que possa vir a excluir todos os casos inconciliáveis com a legislação e permitir que, doravante, apenas imóveis com boa origem documental sejam a realidade nesse Brasil, potência do agronegócio e celeiro do mundo, em benefício da Nação, dos produtores e da população.