Seria válida escritura pública onde se negociasse a venda de terrenos em Marte? Teria valor a venda do Pão de Açúcar, do Rio Amazonas ou da cidade de Salvador?
Esses exemplos têm o mesmo valor jurídico da venda de imóvel rural que não possua boa origem documental e não esteja em nome do vendedor: um nada jurídico.
Poderia alguém indagar: – E se a tal escritura pública estivesse registrada em cartório?
Os registros públicos são causais, pois expressam aquilo que consta no título aquisitivo (escritura, formal de partilha em Inventário etc).
Ocorre que o título aquisitivo não é “o papel”, mas o fundamento do Direito ali expresso.
Assim, quando o título for nulo, o registro também o será. Na verdade, mais que nulo, porquanto o tema envolve inexistência jurídica – passível de declaração judicial ou de cancelamento administrativo, pelo artigo 1º, da Lei nº 6.739/79.
Bom considerar que essas decisões podem nulificar toda a cadeia sucessória, de sorte que nada remanesce em pé.
Detalhe: a Grilagem de Terras Públicas não resiste à investigação causal. Só há o papel da escritura, o registro daí decorrente e alguém que comprou algo que só vale nesse universo. A qualquer tempo pode cair o castelo de cartas e nada restará.
Todavia, o adquirente, prejudicado, não ficará a ver navios!
Poderá reaver o que investiu, por meio de ação judicial onde exerça o Direito de Evicção, previsto no Código Civil, pelo qual o vendedor tem a obrigação de garantir o bom negócio e a transmissão do bem imóvel, ao comprador.
Terra fictícia não é expressão imprópria para tratar do tema. Já houve documentos dizendo muito sobre tudo, inclusive registro decorrente de mera guia de Imposto Territorial Rural (ITR), no que se convencionou chamar de “a maior grilagem do mundo”, equivalente ao tamanho da Holanda e da Bélgica. Sentença proferida por Juiz Federal já tornou tudo nulo.
No Pará, foram administrativamente cancelados mais de 5 mil registros imobiliários. O Conselho Nacional de Justiça – CNJ confirmou o acerto da decisão, mantida, também, pelo Supremo Tribunal Federal – STF.
Na Bahia, na década de 1960, cerca de 6 milhões de hectares foram objeto de aquisição ilegal. O grave contexto deu origem à CPI da Venda de Terras a Estrangeiros, no Congresso Nacional. Essa CPI gerou duas leis nacionais: a Lei nº 5.709/71 (que regula a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros) e a Lei nº 6.739/79 (que, administrativamente, declara nulos e inexistentes os registros vinculados a títulos nulos).
Apesar desses exemplos, os casos continuam ocorrendo, com graves consequências individuais, sociais e político-jurídicas.
A Grilagem de Terras envolve a usurpação do patrimônio público. A definimos, na obra Grilagem das Terras e da Soberania, publicada em 2.017, como “o irregular ou ilegal procedimento de usurpação ou apropriação de terra pública, com objetivo de sua apropriação privada e dando-lhe aparência de particular.”
Na República, o patrimônio não é do Rei, da Rainha ou de quem assim se ache e se cerque do seu grupo armado. O patrimônio público republicano é do povo (res publica – coisa pública).
Em última análise, o que a Grilagem faz é usurpar ou retirar do Povo, elemento subjetivo da Nação, o seu direito de se autodeterminar, decidindo os destinos do patrimônio público.
A Lei de Terras deseja que as terras públicas sejam destinadas ao uso por particular. Todavia, prevê que isso deva ocorrer por venda.
Vedada foi, portanto, a tomada violenta das terras ou a ocupação pura e simples do patrimônio público, com propósito de se o ter como privado. É por isso que em terra pública só há Ocupação e não Posse: a Ocupação é precária e instituto de Direito Administrativo, enquanto a Posse é instituto de Direito Privado. O reflexo é a vedação ao Usucapião de Terra Pública, apenas precariamente ocupada e, portanto, não possuída.
Precisamos combater essa incerteza negocial e jurídica, pois o contexto da Grilagem não afeta apenas as partes envolvidas, como o comprador e o vendedor. Também não prejudica apenas os investimentos no negócio de compra e venda.
A Grilagem de Terras afeta a circulação do crédito bancário. O banco empresta dinheiro por meio de garantia hipotecária, por sentir segurança e achar que, se o devedor não pagar, o imóvel garantirá a dívida não paga. Todavia, como fica o banco, quando o registro imobiliário é cancelado, por nulidade do registro e do título de origem?
Esse cancro afeta, também, a Soberania Nacional, dada a profusão de casos existentes. Comprometidas ficam a paz no campo e a segurança das pessoas. A Grilagem afeta fica a produção, o emprego e a circulação de riqueza.
Não é raro que o comprador sinta aparência de bom negócio quando vê a palpável escritura em suas mãos e voz dizendo: – Está registrada e tem o C.A.R. Pode comprar!
Como vimos, o fato de ter registro só retrata aquele momento. Por isso as certidões cartorárias têm prazo de validade. Ademais, a segurança do Sistema Jurídico está relacionada não a essa ou aquela escritura e imóvel, pois a questão envolve algo que se convencionou chamar de “destaque do patrimônio público”: o que interessa é saber se foi correto, juridicamente, a passagem do patrimônio público para o patrimônio privado.
Isso tem tanta relevância que o Superior Tribunal de Justiça – STJ já decidiu que, apesar de titulação ter sido feita no ano de 1.921, pelo Governo do Paraná, a transferência era nula e não passível de ratificação, pois se tratavam de terras públicas inalienáveis (STJ, REsp 3.069-0-PR). Também há decisões no sentido de que negócio fraudulento não é “justo título” (STJ, REsp 661858-PR). Por sua vez, o Supremo Tribunal Federal – STF já decidiu que “inválido o título, inválido será o registro, desfeita, assim, a aparência de transferência de propriedade” (STF, Representação de Inconstitucionalidade 1.070-DF, Pleno).
O C.A.R – Cadastro Ambiental Rural não tem relação com a boa origem documental e o título aquisitivo ou registro. O C.A.R. é instrumento de Direito Ambiental e visa o “controle, monitoramento e combate ao desmatamento”.
É certo que as palavras nos envolvem e cativam. Somos seduzidos por declarações alvissareiras e promessas de lucros. Parecemos até mais atraídos por estórias ilusórias do que pela realidade nua e crua. Freud tinha razão quando considerou o poder mágico das palavras e, do nazista Goebbels, ficou a lição de que passa por verdade a mentira repetida mil vezes.
O guloso cupim da Grilagem de Terras segue se reproduzindo, dando origem a “fazendas”. O país parece engessado, surpreso, ainda, com a base legislativa, a morosidade dos mecanismos de justiça e a sua capacidade de agir diante de tamanho desacerto histórico.
Sobre a terra, plantamos, criamos e produzimos energia. No entanto, as atividades agrárias, praticadas na ensolarada superfície, não revelam os subterrâneos da Grilagem e as terras fictícias que lesam o país, o sistema de crédito e os adquirentes. Algo surpreendente, mormente nesses tempos com altas tecnologias e velocidade 5G. O Sistema tem que avançar, não com a mera alimentação de dados, pois isto não resolveria a questão, apenas mudaria a matriz da informação. A questão está na fonte primária, na cadeia registral, nas sanções aplicáveis e na necessidade de se proteger não apenas quem produz alimento e representa 1/3 do PIB nacional. Todos precisamos de paz e segurança jurídica.
