Adjudicação Compulsória Extrajudicial é o Procedimento administrativo em cartório, regulamentado em 2023, que permite transferir a propriedade sem ação judicial quando o vendedor se recusa, desaparece ou falece após a quitação. Advogados em direito imobiliário e falimentar destacam celeridade, economia e segurança jurídica, mas alertam para a necessidade de documentação robusta e assessoria de advogado especializados.
Vale ressaltar que milhares de brasileiros que compraram um imóvel, quitaram todas as parcelas, mas nunca conseguiram ter a propriedade registrada em seu nome agora contam com um caminho mais rápido, menos burocrático e mais econômico para resolver o problema. Trata-se da adjudicação compulsória extrajudicial, um procedimento realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de entrar na Justiça.
A modalidade, criada pela Lei nº. 14.382, de 27 de junho de 2022 e detalhada pelo Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), veio para desjudicializar uma situação comum em que o comprador que já pagou tudo, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura definitiva, desapareceu, faleceu ou a empresa vendedora foi extinta.
O processo é iniciado pelo comprador (ou promitente comprador), que deve estar necessariamente acompanhado por um advogado. O primeiro passo é a lavratura de uma Ata Notarial em um Tabelionato de Notas. Nesse documento, o tabelião registra e confere fé pública aos elementos que comprovam a história da compra, o contrato de promessa de compra e venda (o chamado “contrato de gaveta”), todos os comprovantes de quitação do preço e as tentativas frustradas de obter a escritura do vendedor.
Com a ata em mãos e uma petição inicial elaborada pelo advogado, o interessado protocola o pedido no Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que está localizado o bem. O oficial do registro então notifica o vendedor (ou seus herdeiros, se for o caso), dando um prazo de 15 dias úteis para que ele regularize a situação e assine a escritura.
Vale ressaltar que três cenários possíveis após a notificação do vendedor: i) O vendedor não se manifesta ou concorda e nesse caso o procedimento segue adiante com base na anuência tácita ou expressa; ii) O vendedor se opõe com fundamento válido e se houver uma contestação séria (ex.: alegação de que o pagamento não foi integral), o cartório não pode julgar o mérito. O caso terá de ser resolvido por meio de uma ação judicial de adjudicação compulsória; e iii) O vendedor não é encontrado e nesse caso pode-se autorizar a notificação por edital, publicado em jornal ou por meio eletrônico.
Superada a fase de notificação e com toda a documentação aprovada, o oficial do registro profere um despacho deferitório fundamentado. Após o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é feito o registro da propriedade em nome do comprador no livro do cartório. Esse registro, somado à ata notarial e ao contrato original, serve como título de propriedade, substituindo a escritura pública tradicional.
Pode-se destacar os benefícios da via extrajudicial, tais como: i) Celeridade, visto que enquanto um processo judicial pode levar anos, o rito no cartório tende a ser concluído em alguns meses, dependendo da complexidade do caso e da agilidade do cartório; ii) Custo-benefício, já que os custos com emolumentos cartorários e honorários advocatícios costumam ser inferiores aos de uma ação judicial prolongada; e iii) Segurança Jurídica, destarte o procedimento está respaldado pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que garante o direito à adjudicação compulsória mesmo quando o contrato de promessa de compra e venda não foi registrado no cartório. Esta súmula é um marco, pois assegura que o contrato é irrevogável e protege o comprador de tentativas de venda a terceiros.
É importante destacar que o procedimento no cartório não é uma solução mágica para todos os casos. Ele pressupõe a inexistência de litígio. Se houver disputa séria sobre a validade do contrato, discussão sobre valores ou sobre a posse do imóvel, a via judicial continua sendo o caminho indicado.
Desta maneira, a adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta valiosíssima, mas exige análise cuidadosa. A documentação tem que ser muito robusta para comprovar a quitação e a recusa injustificada do vendedor. Em casos complexos, iniciar pelo extrajudicial pode apenas alongar o sofrimento do cliente.
É importante, destacar, que para ter sucesso no pedido, é fundamental reunir documentação robusta, como: Contrato de promessa de compra e venda (original, de preferência com firmas reconhecidas); Todos os comprovantes de pagamento (recibos, extratos bancários, carnês); Documentos pessoais do comprador (RG, CPF, comprovante de residência, certidão de estado civil); Matrícula atualizada do imóvel; Certidões negativas de ônus (como débitos trabalhistas ou tributários no nome do vendedor, quando possível); Comprovante de quitação do IPTU/ITR do imóvel; e Certidão da distribuidora forense atestando que não há processo judicial sobre aquele contrato.
A adjudicação compulsória extrajudicial representa um avanço significativo na desburocratização do direito de propriedade no Brasil. Oferece uma alternativa eficiente para regularizar situações de “contratos de gaveta” quitados há anos, trazendo mais rapidez e previsibilidade para o cidadão. No entanto, seu sucesso depende de uma avaliação jurídica prévia criteriosa e da organização de uma sólida prova documental, reforçando a importância do auxílio de um profissional do direito especializado em direito imobiliário e falimentar ( Lei nº. 11.101/2005; Lei nº. 4.591/64; Lei nº. 14.382/2022).
A Lei nº. 14.382/2022 também contempla uma situação menos conhecida, mas igualmente problemática, a adjudicação compulsória inversa. O vendedor que já recebeu o valor total do imóvel, mas enfrenta a recusa do comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome, também pode recorrer ao cartório. Essa via é crucial para que o antigo proprietário se livre de responsabilidades como cobrança de IPTU, débitos condominiais e até mesmo de ações judiciais que ainda recaiam sobre o bem em seu nome. No entanto, neste caso, caberá a ele arcar com todos os custos do procedimento, podendo buscar o ressarcimento do comprador inadimplente posteriormente na Justiça.
Para famílias que convivem há décadas com a insegurança de um imóvel quitado apenas no papel, a adjudicação compulsória extrajudicial surge como uma ferramenta de pacificação e concretização de direitos. Ela é, sobretudo, o fim jurídico para o temido “contrato de gaveta”, transformando uma promessa antiga em propriedade plena e registrada. Mais do que uma mera opção processual, representa um alívio concreto, a chance de finalmente chamar de casa ou terreno aquele bem conquistado com tanto esforço, garantindo segurança para reformar, financiar, vender ou deixar como herança, encerrando um longo ciclo de incerteza e de insegurança jurídica.
Portanto, a insegurança de quem pagou a casa própria, mas segue sem a escritura em mãos, pode ter fim sem a morosidade da Justiça. A adjudicação compulsória extrajudicial surge como um caminho ágil e eficaz, permitindo que o adquirente converta seu contrato de compra e venda ou sua posse mansa e pacífica em escritura definitiva diretamente no cartório de registro de imóveis. Este procedimento é um alerta para milhares de brasileiros que, mesmo com o imóvel quitado, permanecem reféns da falta de documentação, um risco que compromete o patrimônio e a transmissão aos herdeiros. Conhecer e exigir esse direito é o primeiro passo para transformar a dívida quitada em propriedade garantida.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL: SOLUÇÃO PARA QUEM QUITOU O IMÓVEL, MAS NÃO CONSEGUE A ESCRITURA
