Para doação de imóveis pelos pais, a Constituição Federal (art. 227, § 6º) e o Código Civil Brasileiro estabelecem regras específicas que devem ser seguidas para garantir a validade e a segurança jurídica do ato dispostas nos artigos 108, 496, 538, 544, 548, 549, 2.002, 2.003, 2.005, 2.006.
A doação de imóveis de pais para filhos é uma prática cada vez mais comum no Brasil, seja como forma de antecipar heranças, organizar o patrimônio familiar ou simplesmente auxiliar os descendentes na constituição de seus próprios lares. No entanto, esse ato aparentemente simples envolve complexidades jurídicas, tributárias e familiares que demandam atenção especial, especialmente quando se considera situações como o falecimento de um dos pais ou a idade avançada dos doadores.
A doação é um ato jurídico pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens de seu patrimônio para outra, sem exigir contraprestação. Para imóveis, a legislação exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis, especialmente quando o valor ultrapassa 30 salários-mínimos.
Um aspecto crucial é que a doação de ascendente para descendente é presumidamente um adiantamento de herança (artigo 544 do Código Civil), o que significa que, ao falecerem os pais, o valor do imóvel doado será considerado na partilha para igualar os quinhões hereditários entre todos os filhos – instituto conhecido como colação.
Pais com herdeiros necessários (filhos, cônjuge, ascendentes) só podem dispor livremente de 50% de seu patrimônio – a chamada “parte disponível”. Os outros 50% constituem a “legítima”, reservada obrigatoriamente aos herdeiros necessários. Doações que ultrapassem esse limite podem ser consideradas inoficiosas e contestadas judicialmente.
Para equilibrar a transferência patrimonial com a segurança dos envolvidos, várias cláusulas podem ser incluídas na doação, como: i) Reserva de usufruto que permite que os pais continuem usando o imóvel ou recebendo seus frutos (como aluguéis) durante a vida; ii) Inalienabilidade que impede a venda do imóvel sem autorização; iii) Impenhorabilidade que protege o bem contra dívidas do donatário; iv) Incomunicabilidade que evita que o imóvel integre o patrimônio do cônjuge do filho; e v) Cláusula de reversão que determina que, se o filho falecer antes dos pais, o imóvel retorna ao patrimônio deles.
Tem outras observações importantes, como falecimento de um dos pais, o que muda na doação. Esta é uma das situações mais delicadas e que gera mais dúvidas. Quando um dos pais falece, não é possível que o cônjuge sobrevivente doe imóveis que pertenciam ao casal sem antes regularizar a situação sucessória.
A regra geral é que a meação (50%) do falecido integra seu espólio e deve ser partilhada entre os herdeiros (cônjuge sobrevivente e filhos). Apenas após o inventário e a partilha é que cada herdeiro poderá dispor de sua parte específica.
A exceção ocorre quando há doação conjuntiva anterior (imóvel doado para “marido e mulher”) – nesse caso, com o falecimento de um, opera-se o direito de acrescer, e o bem passa integralmente para o cônjuge sobrevivente, sem necessidade de inventário para aquela propriedade específica.
Outra questão que deve ser considerada é atinente ao inventário que é obrigatório quando há bens a transmitir, mesmo que todos os herdeiros estejam de acordo. Pode ser realizado extrajudicialmente (em cartório) se todos os herdeiros forem maiores, capazes e concordarem com a partilha, ou judicialmente quando há menores, incapazes ou discordâncias.
O processo envolve levantamento e avaliação de todos os bens; pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação(ITCMD); partilha dos bens entre os herdeiros; e o registro das transferências nos órgãos competentes.
Quanto ao Direito real de habitação o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência familiar, mesmo que existam outros imóveis no inventário. Esse direito é garantido independentemente do regime de bens e assegura que o sobrevivente possa continuar morando no imóvel, embora a propriedade seja dividida com os demais herdeiros.
Vale destacar os aspectos quando os pais estão com mais de 70 anos e se há exigências especiais. Nesse aspecto, não há idade limite para doar bens, e idosos com mais de 70 anos têm plena capacidade para doar, desde que em condições de compreender o significado do ato e suas consequências.
No entanto, cartórios e juízes podem ser mais criteriosos em relação a doações feitas por idosos, especialmente quando há indícios de vulnerabilidade ou pressão familiar; a doação compromete significativamente o patrimônio do idoso; e existem suspeitas de que o idoso não compreende plenamente o ato.
Para evitar questionamentos futuros, é recomendável que idosos que desejam doar passem por avaliação médica que ateste sua capacidade cognitiva; tenham assessoria jurídica especializada; documentem claramente sua vontade; e considerem a doação com reserva de usufruto para manter sua segurança financeira e habitacional.
Ademais, a doação está sujeita ao ITCMD, imposto estadual com alíquotas que variam de 2% a 8%, dependendo do estado. Muitos estados oferecem isenções ou reduções para doações ascendente-descendente até certo valor. Não há incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital para o donatário na doação.
Como recomendações essenciais para doação dos pais aos filhos é necessário que busque orientação jurídica especializada antes de qualquer doação, além disso diálogo familiar é fundamental para evitar conflitos futuros, bem como observar que é importante fazer analise o regime de bens do casal, pois isso influencia diretamente nas possibilidades de doação, devendo considerar alternativas como testamento, holding familiar ou inventário em vida, e que tem que documentar tudo adequadamente e que cumpra todas as formalidades legais, e que pense no longo prazo visto que uma doção mal planejada pode criar problemas para toda a família
A doação de imóveis pelos pais aos filhos pode ser um instrumento valioso de planejamento sucessório, mas exige cuidados técnicos e sensibilidade familiar. Quando bem estruturada, com assessoria adequada e clareza sobre direitos e obrigações, essa prática pode fortalecer os laços familiares, garantir segurança patrimonial e evitar conflitos futuros. O segredo está no equilíbrio entre a generosidade do gesto e a prudência jurídica necessária para proteger todos os envolvidos.
Em síntese, a doação de imóveis pelos pais aos filhos transcende um mero ato de liberalidade, configurando-se como uma ferramenta estratégica de planejamento patrimonial que exige meticulosa atenção aos aspectos legais e familiares. Os cuidados não se resumem à correta formalização em cartório ou ao pagamento dos tributos devidos, mas envolvem, sobretudo, uma visão prospectiva e sensível dos impactos sucessórios. A utilização de cláusulas protetivas, como a reserva de usufruto ou a incomunicabilidade, e o respeito absoluto aos limites da legítima dos herdeiros necessários não são meras formalidades, mas salvaguardas essenciais para preservar a segurança financeira do doador, a harmonia entre os irmãos e a vontade final dos pais, evitando que um gesto de afeto se transforme em fonte de litígios judiciais e desavenças familiares duradouras.
Portanto, o ato de doar um imóvel em vida representa um equilíbrio delicado entre o desejo de antecipar a herança e a necessidade de proteger todos os envolvidos. A assessoria jurídica especializada mostra-se não como uma despesa, mas como um investimento imprescindível em segurança e tranquilidade. Da mesma forma, o diálogo familiar transparente é o alicerce que confere solidez ao ato jurídico, assegurando que a transmissão do patrimônio seja feita com clareza, equidade e consentimento, reforçando os laços afetivos em vez de miná-los. Quando executada com essa dupla fundamentação – técnica e relacional – a doação cumpre seu nobre propósito: ser um legado de cuidado, organização e paz para a família.
DOAÇÃO DE IMÓVEIS PELOS PAIS: PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO, SEGURANÇA JURÍDICA E OS CUIDADOS NECESSÁRIOS
