De todas as características que compõem o índice sobre ocupações precárias, a falta de documentação que comprove a posse ou propriedade do imóvel é a que mais aparece no Brasil.
A cada 10 (dez) imóveis urbanos no país, 4 (quatro) não estão devidamente regularizados. Mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis que não estão devidamente registrados em cartório, segundo levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR, 2025).
Esse quadro reflete e demonstra que a maioria dos brasileiros vivem atualmente em áreas irregulares, sem a garantia do direito à moradia, à propriedade e à cidadania plena. Diante deste cenário, a regularização fundiária – processo que transforma ocupações irregulares em propriedades legalmente reconhecidas – surge como uma ferramenta fundamental para construir cidades e campos mais justos, seguros e organizados.
Nos últimos anos, o Brasil aprovou uma série de leis que simplificam e agilizam a regularização de imóveis urbanos e rurais. Essas novas normativas colocam os municípios no centro desta missão, concedendo aos gestores locais instrumentos mais ágeis para resolver um dos problemas históricos do país.
Mais do que apenas “ganhar a escritura, matricula e registro”, a regularização fundiária é um processo que envolve quatro pilares: i) Jurídico, posto que obtém o reconhecimento legal da posse, resolvendo questões de documentação e conflitos de propriedade; ii) Urbanístico, que provoca a melhoria da infraestrutura do local, com a instalação de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação de vias e criação de áreas de lazer; iii) Ambiental, que através das normativas garante a adequação da área às normas de proteção ambiental, como a recuperação de matas ciliares e nascentes; e iv) Arrecadatório, já que os municípios passam a receber os impostos que podem ser aplicados em benfeitorias estruturais.
O processo beneficia moradores de favelas, loteamentos clandestinos, ocupações em áreas públicas e até pequenos produtores rurais que trabalham em terras sem documentação.
A regularização traz benefícios concretos para as famílias e para o poder público. Para o cidadão esses benefícios refletem na garantia do direito à moradia digna, oferece segurança jurídica, valoriza o imóvel, permite acesso a crédito (como financiamentos) e facilita o cadastro para receber serviços públicos. Para os municípios reflete no aumento da arrecadação de impostos como o IPTU, melhora o planejamento urbano, reduz gastos com assistência social em áreas precárias e integra esses territórios à cidade formal.
O marco mais importante é a Lei Federal n.º 13.465, de 11 de julho de 2017, conhecida como Reurb (Regularização Fundiária). Ela criou dois caminhos principais, o primeiro foi a Reurb-S (Social) para áreas de baixa renda, com procedimento mais simples, burocracia reduzida e custos baixos, e a segunda a Reurb-E (Específica) para áreas urbanas em geral, independentemente da renda dos moradores.
Já em 13 de julho de 2023, um novo marco legal foi instituído a Lei n.º 14.620 que trouxe avanços significativos, com o Usucapião Extrajudicial. Processo extrajudicial mais fácil e célere, visto que facilitou a comprovação da “boa-fé” do ocupante, essencial para pedir a propriedade pelo tempo de moradia. A Usucapião Extrajudicial no cartório que agora é possível conseguir o título de propriedade diretamente em um cartório de registro de imóveis, em muitos casos, sem precisar entrar com uma demorada ação na Justiça. Isso agiliza enormemente o processo para milhares de famílias.
Com as novas leis, as prefeituras se tornaram os agentes principais na condução da regularização fundiária. Cabe a elas, portanto, criar um setor ou equipe especializada para tratar do assunto; estabelecer as regras locais para a regularização, alinhadas ao Plano Diretor; elaborar e aprovar os projetos de urbanização das áreas; emitir os títulos de propriedade, quando o terreno for público municipal.
As novas leis oferecem uma oportunidade histórica para que prefeitos e vereadores transformem a realidade de milhares de comunidades. A regularização fundiária é mais do que uma medida administrativa; é uma ferramenta poderosa de inclusão social, desenvolvimento econômico e justiça territorial.
Superar a falta de recursos e a burocracia residual é um desafio, mas a legislação atual fornece os instrumentos necessários para que os governos locais garantam, de forma eficiente, o direito à moradia e à cidade para todos.
Para a sociedade, a regularização fundiária é a chave que abre as portas da cidadania plena visto que transforma moradias precárias em lares com dignidade, gera oportunidades de crédito e integra comunidades à cidade formal. É o fim da insegurança e o início de um novo patamar de vida.
Para os prefeitos e gestores municipais, este é um legado transformador. As novas leis entregam nas mãos dos municípios os instrumentos para resolver um dos problemas históricos do Brasil. Mais do que uma obrigação legal, a regularização fundiária é uma poderosa ferramenta de gestão que aumenta a arrecadação, otimiza o planejamento urbano e reduz gastos com assistência.
O momento é de ação. A legislação atual fornece o caminho. Cabe agora aos líderes locais aproveitarem essa oportunidade histórica para construir cidades mais justas, organizadas e com direitos iguais para todos.
O futuro das cidades começa com a regularização do hoje.
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