Aliás, a esse respeito, é salutar enfocar, que essa efetividade da Lei nº. 10.267, de 2001, só foi possível a partir do estabelecimento de duas medidas, quando se trata de informações confiáveis sobre a ocupação territorial: a medição dos imóveis por estabelecer o Georreferenciamento ao Sistema Geodésico Brasileiro dos pontos que definem os limites dos imóveis rurais, mas também por determinar uma precisão posicional desses pontos, e a necessária conexão com o Registro de Imóveis (Cadastro e Registros).
Apesar de serem medidas óbvias no contexto dos principais sistemas cadastrais em vários países, somente com a Lei do Georreferenciamento Rural isso se tornou uma realidade no Brasil, pelo menos quanto aos imóveis rurais, visto que a lei não trata de imóveis urbanos.
Prefacialmente, cabe ressaltar, que ao estabelecer a obrigatoriedade da conexão de informações do imóvel Georreferenciado, entre o INCRA e os Cartórios de Registro de Imóveis, a norma, estabeleceu diretrizes mais confiáveis para o desejado Princípio da Especialidade do nosso Sistema Registral, garantindo assim uma maior segurança jurídica à propriedade e aos negócios imobiliários.
Adicionalmente, ao reconhecer essa necessária conexão entre o Cadastro de Georreferenciamento e o Cadastro de Registro de Imóveis, foi uma política pública importante para as ações em curso e outras mais necessárias para ampliar o processo de integração das bases cadastrais, notadamente quanto aos aspectos ambiental e fundiário.
Entretanto, apesar dessa busca para integrar Cadastro e Cartórios de Registros de Imóveis, ainda persiste uma das dúvidas mais pertinentes aos proprietários de imóveis rurais que está ligada aos prazos legais para realizar o Georreferenciamento de suas propriedades.
Sabe-se que a Lei n.º 10.267, de 2001, estipulou um prazo de 10 (dez) anos para que todos os proprietários de terras com extensão territorial maior que 100 hectares estivem devidamente regularizados junto ao INCRA, entrando em vigor esse prazo a partir de 2011.
Como é de conhecimento de todos, o Brasil não cumpre prazo, e o Poder Legislativo é complacente, pois sua vida e ambição é sempre a busca de voto, com isso sempre dá um jeitinho brasileiro para alterar as normas, e principalmente flexibilizar e alargar prazos por intermédio de Projetos de Lei.
Este modo de agir não contribui em nada para resolver o problema. Muito ao contrário, alimenta a confusão, cria marcos temporais de eficácia mais fictícia do que real, pois não faz nada mais do que idealizar data para admitir uma regularização que a legislação não admite (como a Lei n.º 6.739, de 1979, que em seu artigo 8º-B admite nulidades de matrículas e registros vinculados a títulos nulos de pleno direito, mesmo se decorrentes de decisão judicial; a ação discriminatória de terras devolutas e outras ações de natureza declaratória de nulidade). Qual o motivo disso? O ato nulo não gera efeitos e não se corrige. Uma vez nulo, nulo sempre. E mais, no Direito brasileiro o registro decorre de título válido, eficaz e juridicamente existente. Qualquer marco temporal é apenas medida adequada para os casos de irregularidades que não envolvam nulidades absolutas.
Exatamente assim, por motivos de não cumprimento da lei por grande parte dos proprietários de imóveis rurais, os prazos para realizar o Georreferenciamento foram modificados, primeiramente, pelo Decreto n.º 4.449 de 30 de outubro de 2002, e posteriormente pelos Decreto n.º 5.570 de 28 de agosto de 2005, Decreto n.º 7.620, de 21 de novembro de 2011, e o Decreto n.º 9.311 de 15 de março de 2018, e outros virão com certeza.
Dessa maneira e sempre flexibilizando leis e alargando prazos, as últimas alterações, os proprietários de terras que possuem área de 25 a 100 hectares, deverão realizar o Georreferenciamento de sua propriedade até o ano de 2023. Aqueles com área menor que 25 hectares, têm até 2025 para se regularizarem junto ao INCRA. Já imóveis com área maior que 100 hectares, já deveriam estar devidamente regularizados seus imóveis desde o ano de 2018.
Vale ressaltar, entretanto, que o país precisa estabelecer uma estrutura de gestão eficiente, sistêmica, completa, integrada e de abrangência nacional para o Sistema de Cadastro Territorial, integrando principalmente o Rural com o Urbano com base no Georreferenciamento de Parcelas Territoriais, fazendo a conexão com o Registro Cadastral nós Cartórios.
Sendo importante, observar e aproveitar as experiências internacionais exitosas de desenvolvimento de Sistemas Cadastrais e Registrais, considerando iniciativas e estruturas existentes, aproveitando as expertises e a capacidade tecnológica e gerencial já produzidas no país.
É importante esclarecer que o avanço de uma Governança de Terras passa necessariamente por um eficiente Sistema de Cadastro Territorial com base no Georreferenciamento e a conexão com o Registro Cartorial. Mas, nesse aspecto, temos muito ainda a evoluir no Brasil. O certo é que a partir da Lei no.10.267, de 2001, todos os imóveis rurais deveriam ser Georreferenciados pelo Sistema Geodésico Brasileiro, observados os prazos legais, cujo escopo principal seria evitar a superposição de áreas, as fraudes, as grilagens e as distorções nos dados, e principalmente garantir mais segurança jurídica e veracidade aos registros.
Esse procedimento também deve ser adotado em todos os autos administrativos e judiciais que versem sobre imóveis rurais. Portanto, para Georreferenciar um imóvel rural a partir desta norma é necessário o Memorial Descritivo do Imóvel, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, Georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA – com a devida ART, assinado por um profissional habilitado e credenciado pelo INCRA, e a certificação realizada pelo INCRA.
Apesar de ser uma exigência legal, o não cumprimento do Georreferenciamento da Propriedade Rural não acarreta em multas. Porém, o proprietário fica proibído de realizar qualquer Procedimento de Desmembramento, Remembramento ou Parcelamento de sua Propriedade até que a mesma esteja regularizada junto ao INCRA.
Atualmente, Georreferenciar a Propriedade é uma medida regulatória essencial, uma vez que imóveis Georreferenciados e devidamente regularizados irão possuir uma maior credibilidade ao serem comercializados e na maioria das alienações fundiárias, compradores nacionais e estrangeiros, optarão por imóveis que já possuem a documentação regulamentada da propriedade. Além disso, em alguns bancos, a certificação do imóvel pelo INCRA já se tornou obrigatória para o processo de financiamento de crédito.
Mesmo com esse avanço proporcionado pela Lei de Georreferenciamento Rural, a Governança da Terra, ainda, esbarra em conflitos, principalmente, da ordem de Cadastro de Georreferenciamento e de Cadastro de Registro de Imóvel, visto que não está claro, itens como a posse e ocupação da terra, o valor da terra, o uso da terra, e o desenvolvimento da terra. Há muitos órgãos atuando e sem conversar entre si, sem olvidar que a regularização fundiária é realizada por cada um ente público com cadastro distintos, não há um identificador único no país.
Elencam-se proposições, fruto do GEO+20, para equacionar essas questões, ligadas a desconexão do Cadastro do Georreferenciamento com o Cadastro do Registro de Imóveis, como: i) o Estado Brasileiro precisa assumir seu papel de Governança da Gestão de Terras como uma Política de Estado com índice de Governança Fundiária; ii) Construção de um Cadastro Integrado Único entre os entes públicos; iii) Regularização das Posses e Ocupações Privadas existentes; iv) O Estado precisa identificar e se apropriar das Terras Devolutas e Remanescentes; v) Integração das legislações fundiárias federais, estaduais e municipais para atingir os fins acima elencados; vi) Criação de um Quadro Institucional que atenda às necessidades de Governança Fundiária pelas Terras no Brasil; vii) A Gestão da Governança de Terra tem que estar junto a órgão hierarquicamente superior aos ministérios (por exemplo Casa Civil), em virtude da existência de diversos cadastros em órgãos distintos e a difícil decisão de colaboração entre os mesmos pela insistência de não unificar dados e inforrmações; viii) A Necessidade da Integração do Georreferenciamento Urbano com o Rural, como Política de Sistema de Governança da Terra; e ix) A Elaboração de Legislação pertinente a Gestão Territorial e ao Cadastro de Imóveis.
Para concluir, salienta-se que conforme exposição, a Lei n.º 10.267, de 2001, foi um grande avanço na Estruturação do Cadastro Territorial Rural. O aprimoramento da Descrição dos Limites dos Imóveis Rurais a partir de Coordenadas Georreferenciadas, fortaleceu o Sistema de Registro Público e tornou-se uma excelente ferramenta utilizada pelos Registradores de Imóveis nos Cartórios e o Gestor de Terras Rurais no Brasil, o INCRA.
Entretanto, ficou evidenciado, que a desarticulação e a ausência de diálogos das instituições no Executivo Federal, permitiram a criação de diversos sistemas produzindo e gerenciando as mesmas informações de forma divergentes.
Pode-se citar como exemplo claro dessa desarticulação institucional, e da ausência de diálogos, de um comando maior como poder decisório para coordenação da Gestão de Governança de Terras no Poder Executivo Federal, para dirimir essas criações de Cadastros distintos, com vultosos recursos financeiros e de capital humano, o exemplo claro disso é o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), e o Cadastro Ambiental Rural (SICAR). Visto que o SIGEF tem como função principal a Certificação do Georreferenciamento de Imóveis Rurais, e o SICAR, o Cadastro Ambiental Rural.
Desta maneira, muitas vezes, os limites das propriedades rurais nesses sistemas são divergentes e causam um conflito na gestão do território brasileiro em todo país.
Posto isso, fica evidenciado a ausência de uma Instância de Governo, com a Missão de Definir Diretrizes para a Gestão do Território Nacional, entre o Rural e o Urbano.
Outro ponto importante a esclarecer, é concernente a uma legislação específica para tratar de Cadastro de Georreferenciamento e Cadastro de Registro de Imóveis.
Fica claro, que ainda há a necessidade de estreitar a relação entre o Poder Executivo, o Legislativo, e o Judiciário, atinentes a uma padronização de normativas, de Políticas Públicas de Governança de Terras, e da necessidade premente de uma relação mais próxima da União com os Estados e os Municípios, visando equacionar e desmitificar esses excessos de cadastros existentes, que não se coadunam, não conversam, e que impossibilita a conexão, originando prejuízos de milhões de reais e desperdício de capital humano.
É urgente a necessidade da integração dos Sistemas Cadastrais e o Registro de Imóveis, sabe-se que é viável, principalmente com a tecnologia e conhecimento que o país desenvolveu durante esses 20 anos após a criação da Lei n.º 10.267, de 2001. Urge a necessidade de deixar de lado as vaidades institucionais e trabalhar em função de Diretrizes de Estado como Política de Governança da Terra.
Com essa ausência de conexão entre os Cadastros de Georreferenciamento e o Cadastro de Registros de Imóveis há uma renúncia fiscal bilionária em que o país deixa de arrecadar, sem olvidar que essa Desgovernança da Terra, favorece a Grilagem de Terras Públicas (Devolutas e Remanescentes), sobreposição de terras públicas e privadas, expulsão dos posseiros, distribuição irregular de títulos.
