No Brasil tanto a União, quanto os Estados, o Distrito Federal e os Municípios têm competência para regularização fundiária de terras públicas em seus respectivos territórios, ainda existe também a transferência de terras da União para os Estados e para os Municípios, que ficam com a responsabilidade de promover a regularização fundiária dos imóveis rurais de forma formal visto que houve transferência de domínio, e também os Programas Governamentais da União com os Estados e os Municípios que não há transferência de domínio das terras públicas, mas a delegação de procedimentos administrativos de regularização fundiária sob o manto da concessão da prova fundiária da União, como por exemplo o Programa Federal Titula Brasil.
Diga-se de passagem, que não é um processo simples a regularização de imóvel rural, ao contrário, é um processo complexo, visto que além de atentar para as normativas que descrevem os procedimentos administrativos ainda tem questões de ordem política quando a destinação das terras públicas e os conflitos de competência formal dos domínios das terras públicas, fator de judicialização e criminalização pelos órgãos de controle social, que na maioria das vezes envolve generalizações e teratologias jurídicas.
Portanto, quem tem interesse de investir em terras, tem que ter um cuidado tremendo, principalmente na Amazônia Legal, visto a existência de imensas áreas devolutas sem arrecadação e destinação pelos Estados, sem olvidar de posses e ocupações legitimas e propriedade consolidada sem título da terra e a inexistência do Cadastro Ocupacional, e a existência de judicialização e criminalização promovido pelos órgãos de controle social, que você facilmente pode ser incluído como grileiro e de organização criminosa, sem atentar para essas observâncias.
Vale ressaltar que esse processo na Amazônia Legal tem se acentuado a cada ano, com generalizações e teratologia jurídica, que não escapa ninguém, sejam agricultores locais e os nacionais, profissionais liberais de diversas áreas, servidores e gestores públicos, grupos políticos, autoridades de outros poderes, inclusive das Assembleias Legislativas, do Congresso Nacional, do Senado Federal e o próprio Presidente da República, quando realizam proposição de Projetos de Lei e de normativas de regularização fundiária e de licenciamento ambiental, são fortemente atacados e judicializados por partidos políticos, ongs, mídia, que incitam e conseguem promover ações no STF, que tem realizado atividades atípicas em detrimento do Poder Legislativo e do Executivo.
Isso reflete o poderio das Organizações Não Governamentais (ONGS), países europeus, artistas nacionais e internacionais, mídia local e nacional, grupos políticos, que pregam a manutenção da floresta em pé, principalmente contrário pela expansão do agronegócio brasileiro, sem atentar que existem uma população residente ávida pelo pleno desenvolvimento econômico e social, e principalmente pelo reconhecimento das suas posses e ocupações legitimas e propriedade consolidada, para terem direito consagrado de obter prova fundiária para realizar o consagrado plantio, que reflete a função social da propriedade.
Vale ressaltar que não existe país com legislação mais severa quanto ao uso e o acesso aos recursos naturais existentes na Amazônia Legal, inclusive limitadora do pleno desenvolvimento, e que realizam distinção dos demais biomas no país, bem claro no Código Florestal Brasileiro (Lei nº. 12.651, de 2012) em que na Amazônia Legal é obrigatório que o imóvel em área de floresta mantenha 80% da Área da Reserva Legal (ARL), imóvel em cerrado deve manter 35% da ARL, e imóvel em campos Gerais deve manter 20% ARL, enquanto nas demais regiões do Brasil o imóvel rural deve manter apenas 20% da ARL, sem fazer distinção das demais áreas.
Além dessas questões tem-se um quadro fundiário engessado com criação de modelos de uso sustentável e de proteção integral exatamente em áreas ricas com riquezas naturais, com vastas áreas de Municípios e de Estados, que é mais um impedidor de desenvolvimento econômico e social.
Então, desta forma, quem pretende investir na Amazônia Legal tem que verificar e analisar a existência do quadro fundiário que se encontra essas terras nos 9 (nove) Estados da Amazônia Legal, principalmente quando terá grande dificuldade para obter informações de que tem posse e ocupação legitima, propriedade consolidada, e o imóvel titulado, visto que esses órgãos de terras não tem base de dados on line para realizar essas consultas, e na maioria sem cartas temáticas disponibilizada que identifique além de domínio privado, as terras públicas transformadas em modelos de uso sustentável e de proteção integral.
Outra observância diz respeito aos serviços dos Cartórios de Registro de Imóveis, que na maioria não tem informações atinentes as posses e ocupações legitimas, as propriedades consolidadas, e as terras públicas devolutas, remanescentes, e as destinadas para uso sustentável e de proteção integral, que deveriam ter cadastro multifacetário com essas informações pelos órgãos de terra para garantir segurança jurídica no momento de realizar a matrícula do imóvel, portanto, mas um profissional que pode também responder por processos judiciais de organização criminosa e de grileiros, principalmente pela inexistência dessas áreas de terras que sequer possuem registro, e que podem terem sido incluídas na matricula de imóvel, em que os órgãos de terra não realizaram Estudos Técnicos e Audiência Pública para identificar ANCIANIDADE.
Destarte, quem pretende adquirir imóvel na Amazônia Legal deve atentar se a área possui titulação ou não, se tem processo administrativo ou judicial tramitando quanto a regularização fundiária e até mesmo envolvendo aspectos e exigências do direito ambiental, florestal, mineral, e tributário, dos órgãos de terra, meio ambiente, da receita federal, e dos órgãos de controle social.
No caso de identificar que o imóvel possua titulação, além da minuciosa análise acima elencada, deve atentar também quanto a matrícula do imóvel, seus registros e averbações, a validade da cadeia sucessória, contratos, procurações, e realização da análise minuciosa do processo administrativo de originou a concessão do título de domínio.
Como relatei acima quanto a competência formal e material dos entes públicos para promoverem a regularização fundiária de imóvel, existem ainda situações complexas, principalmente da existência de terras da União no território dos Estados, do Distrito Federal, e dos Municípios, que tem conflitos de competência originária para expedição desse título da terra, inclusive com dualidade de ações.
Neste caso, é necessário investigar qual a origem do imóvel, se é da União, dos Estados, do Distrito Federal, ou dos Municípios.
No caso da União, tem diversos órgãos que fazem o controle dessas terras, como exemplo o INCRA, que tem a responsabilidade em terras fundiárias, de reforma agrária, e de faixa de fronteira; o ICMBIO, de Unidades de Conservação de Uso Sustentável e de Proteção Integral; a FUNAI, terras indígenas; a SPU, de terrenos de marinha, várzea, terrenos marginais, manguezais.
Nas terras dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, há existência de Instituto de Terras que tratam da gestão de terras públicas em seu território ou proveniente de transferência da União; e as Secretarias de Meio Ambiente que tem as terras das Unidades de Conservação de Uso Sustentável e de Proteção Integral.
Verifica-se a complexidade para adquirir imóvel rural no país, principalmente na Amazônia Legal, em que não há transparência quanto o acesso e a destinação das terras públicas, interligação de cadastro rural, núcleo ou comitê de regularização fundiária na Corregedoria Geral dos Tribunais de Justiça, governança de terras participativa incluindo órgãos de terras, dos cartórios de registros de imóveis, da corregedoria geral do tribunal de justiça, dos órgãos de meio ambiente, dos órgãos de controle social, dos órgãos de tecnologia, pesquisa, extensão rural, dos municípios, das receitas, da OAB e da representação das cadeias produtivas.
Acima tratei da existência do título da terra e das consequências se não houver observância quanto a regularidade do imóvel rural para sua aquisição.
Agora faz-se caminho inverso, a inexistência de título da terra (prova fundiária), que se pretende adquirir de terceiro, mero detentor da terra.
Poderia ser uma excelente oportunidade, visto que não há título do imóvel rural, e nesse caso há posse ou ocupação, em terras públicas. Nesse caso, tem-se que verificar qual o ente público é responsável pelas terras públicas, principalmente detentor do domínio e competência para realizar a regularização fundiária, e atentar para o marco temporal para que se possa realizar a regularização fundiária, sem olvidar da afetação dessas terras.
Não se pode esquecer, mas uma vez que, no Brasil tanto a União, quanto os Estados, o Distrito Federal e os Municípios têm competência para regularização fundiária de terras públicas em seus respectivos territórios, ainda existem também a transferência de terras da União para os Estados e para os Municípios, que ficam com a responsabilidade de promover a regularização fundiária dos imóveis rurais, e os Programas Governamentais da União com os Estados e os Municípios que não há transferência de domínio das terras públicas, mas a delegação de procedimentos administrativos de regularização fundiária sob o manto da concessão da prova fundiária da União.
Entretanto, como já foi exposto, a grande dificuldade é primeiramente identificar qual ente público é detentor desse domínio; segundo quais confrontações tem esse imóvel rural com áreas privadas e terras públicas já com afetação; terceiro se essa posse ou ocupação já tem titulo incluindo esse imóvel rural; quarto se não existe processo administrativo e judicial tramitando envolvendo questões de ordem fundiária, ambiental, de tributos, ou mesmo de direito de família.
Aconselha-se sempre contratar serviços especializados para adquirir imóvel rural, principalmente na Amazônia Legal, pelas celeumas jurídicas e teratologia jurídica estabelecida, visto que corre sério risco de perder patrimônio e ainda sair criminalizado e judicializado como organização criminosa e de grileiros. Desta maneira, o conhecimento detalhado das atribuições de cada órgão é trabalho de advogados especialistas na área fundiária e ambiental, de geógrafos, de engenheiros civis, de engenheiros ambientais, de agrônomos, de cartográficos e de agrimensores, que deverão serem consultados sempre que se quiser analisar a regularidade documental de um imóvel, ou mesmo buscar regulariza-los, visto a necessidade desses profissionais liberais para dirimir conflitos atinentes ao Direito Fundiário, Gestão Territorial, Governança Fundiária e soluções de Geotecnologia.
Para concluir fica evidenciado, que ainda há a necessidade de estreitar a relação entre o Poder Executivo, o Legislativo, e o Judiciário, atinentes a uma padronização de normativas, de Políticas Públicas de Governança de Terras, e da necessidade premente de uma relação mais próxima da União com os Estados e os Municípios, visando equacionar e desmitificar esses excessos de cadastros fundiários existentes, que não se coadunam, não conversam, e que impossibilita a conexão, originando prejuízos de milhões de reais e desperdício de capital humano, e uma eterna insegurança jurídica em regularidade de imóvel rural.
É urgente a necessidade da integração dos Sistemas Cadastrais e o Registro de Imóveis, sabe-se que é viável, principalmente com a tecnologia e conhecimento que o país desenvolveu durante esses 20 anos após a criação da Lei n.º 10.267, de 2001. Urge a necessidade de deixar de lado as vaidades institucionais e trabalhar em função de Diretrizes de Estado como Política de Governança da Terra.
Com essa ausência de conexão entre os Cadastros de Georreferenciamento e o Cadastro de Registros de Imóveis há uma renúncia fiscal bilionária em que o país deixa de arrecadar, sem olvidar que essa Desgovernança da Terra, favorece a Grilagem de Terras Públicas (Devolutas e Remanescentes), sobreposição de terras públicas e privadas, expulsão dos posseiros, distribuição irregular de títulos, e desistência dos empreendedores de investir em Estados com insegurança jurídica eterna.
A regularização da posse e da propriedade de imóveis rurais, para garantia de acesso ao solo, tornou-se, assim, mecanismo central de implementação da política fundiária, que objetiva a manutenção da segurança jurídica nas relações de propriedade, a resolução de conflitos agrários, o fomento ao desenvolvimento econômico sustentável e ao equilíbrio ambiental e a promoção do bem-estar dos cidadãos, principalmente na Amazônia no aspecto da NECESSIDADE DO RECONHECIMENTO DA ANCIANIDADE QUE SÃO INEXISTENTES, visto que não realizam Estudos Técnicos e Audiência Pública para destinação das terras devolutas ocupadas.
