Isso abre grande margem para fraudadores altamente especializados se aproveitarem de dados defasados e imprecisos. Além disso, há falta de informações sobre diversas partes do Brasil, em praticamente todos os Estados, inclusive em regiões mais avançadas como na região Sul, Sudeste e Centro-oeste. Os fraudadores também costumam fazer acordo com alguns Cartórios para conseguir falsificar assinaturas e documentos de registro de imóveis.
Esses processos de falsificação ocorrem principalmente com inscrição pela primeira vez no Cartório de Registros de Imóveis e Hipotecas de terras que não possuem registro anterior; em áreas que foram subdivididas, gerando sobras de grandes terrenos sem uma descrição específica, com inventários antigos e, com isso, produzem novos documentos sobre essas áreas, na maioria das vezes até aumentando-as essas áreas existentes, sendo em seguida posta à venda pelos fraudadores e toda cúpula da organização criminosa. Vale acrescentar que também essas fraudes de imóveis rurais atingem garantia em operações de crédito em instituições financeiras e empresas que concedem crédito para o segmento de agronegócios, e agora na modernidade da exigência do geoprocessamento adotaram o uso do Certificado de Georreferenciamento, como evidência de propriedade, e tudo isso, agravado pela apropriação e expropriação de milhões de hectares de terras por empresas estrangeiras. Vale acrescentar que tem bancos de dados ambientais que não tem credibilidade e validade para prova fundiária, mas esses fraudadores utilizam essas artimanhas para com esses documentos gerarem os demais documentos para o registro no cartório e alienação com a participação dos órgãos de terras.
Diante dessa situação de insegurança jurídica sobre a procedência dos imóveis rurais é necessário um cuidado especial antes de adquirir imóveis rurais, principalmente na Amazônia Legal, em que os órgãos de terras da União e dos 9 (nove) Estados da Amazônia Legal ainda são desprovidos de tecnologia e de governança dessas terras, em que há forte pressão e domínio político com interesses conflitantes, com uma imensidão de processos para reconhecimento de posses, ocupações, desmembramentos das propriedades das glebas, com a necessidade de destaques das áreas para emissão de títulos, sem olvidar de um vazio fundiário de discriminação e de arrecadação de terras públicas devolutas em que grande parte são habitadas por comunidades tradicionais, de povos indígenas, e de comunidades quilombolas, que de forma planejada engavetam esses processos para não reconhecerem as posses e as ocupações enquanto planejam os destinos mercantilistas negocias dessas terras com suas riquezas. Senhores (as) vejam bem essa data de hoje e não se espantem quando mais tarde resolveram dar destino as essas imensas áreas de proteção integral e de uso sustentável demonstrando que esses modelos fracassaram na Amazônia Legal e resolverem dar destinos diversos a essas terras públicas, inclusive para as empresas internacionais, dos países que hoje boicotam o Brasil para manter os recursos da floresta amazônica intocável. É coincidência ou não que essas áreas na maioria são áreas de fronteiras e que interligam em cima de grandes riquezas minerais e florestais⁇
Esses fatores propositais favorecem ações desses grupos que com a participação de agentes públicos e privados agem com sobreposições de títulos, negociando áreas ocupadas, devolutas, ou originárias de processos judiciais muito antigos, entre outros casos, inclusive consagrando o calote fundiário institucional, sistêmico, nefasto, excludente, com ataques consagrados ao instituto da ancianidade, causando insegurança jurídica e criminalização e judicialização de diversas famílias de agricultores, que se vê hoje envolta com processos na justiça federal como organização criminosa, desmatamento, queimadas, e de grilagens de terra.
Nessa matéria usa-se as informações da CPI do Congresso Nacional da Grilagem de Terras (2001), no Rastro da Grilagem (2017), de trabalhos da Pastoral da Terra (2021), da Transparência Internacional Brasil na obra Governança Fundiária Frágil, Fraude e Corrupção (2021), em que ambas as publicações tipificam as modalidades de fraudes nos Registros de Imóveis da Amazônia Legal, que levam a esquemas de grilagem de terras, apurados nas investigações realizadas pela comissão da CPI no Congresso Nacional, pela Associação de Advogados de Trabalhadores Rurais no Estado da Bahia, pela Pastoral da Terra, e pela Transparência Internacional Brasil, fruto da ineficiência da legislação agrária e o comprometimento das autoridades, por omissão na regularização das terras.
Após essas informações relacionam-se tipologia das práticas de fraudes nos Registros de Imóveis da Amazônia Legal:
Fraudes nos Títulos: fraudes que incidem sobre títulos translativos de propriedade, inclusive escrituras públicas de compra e venda, como falsificação de documentos, nomes, datas, números, descrições, dentre outros.
Fraudes no Processo Aquisitivo: no caso de aquisições de terras públicas, essas fraudes podem se manifestar pela não observância das formalidades necessárias para a aquisição da propriedade, como: ausência de identificação do comprador, da publicação do edital, do pagamento da taxa de aquisição, além de casos de área superior ao limite constitucional, dentre outros.
Fraudes nos Registros: trata-se de fraudes nos processos de atos registrais em essas fraudes incluem, por exemplo, a abertura de matrícula a partir de documentos não passíveis de registros, inclusive certidões administrativas ou a duplicação de matrículas.
Fraudes na Demarcação: historicamente, a demarcação de muitos imóveis era bastante precária e, às vezes, maior do que constava no título. Eram comuns os processos de demarcação sem vistoria no terreno e com marcos pouco precisos que não correspondiam à realidade. Além dessas fraudes efetuadas em escritórios, adiciona-se fraudes no campo com modificações dos limites físicos dos imóveis, em que esticando ou encolhendo linhas ao livre arbítrio dos interessados.
Fraudes na Localização: essa irregularidade ocorre quando não se pode identificar exatamente a localização do imóvel, podendo o mesmo, inclusive, estar sobreposto a outro imóvel. A falta de precisão na descrição do imóvel também pode resultar em títulos cuja delimitação é tão precária que não permite identificar a sua localização, e que buscam uma terra que pode ser facilmente reivindicada, chamados de os títulos voadores. Frisa-se que esse tipo de risco de fraude tem diminuído bastante nos últimos anos com os avanços no georreferenciamento dos imóveis. Porém, essa obrigação de georreferenciamento também tem sido o objeto de fraudes que visam estender o perímetro de um imóvel e invadir terras vizinhas e públicas não discriminadas e arrecadadas pelos entes públicos.
Vê-se que não é um processo fácil para coibir as fraudes em registros de imóveis rurais no país, principalmente devido aos problemas de precariedade dos registros e da ineficiência e da confiabilidade da atuação dos órgãos de terras, que constantemente sofrem ações dos órgãos de controle social pelas ilicitudes.
Destarte, é importante mencionar que essas facilidades que levam as irregularidades em Registros de Imóveis resultam de ações intencionais para fraudar registros corroborada pela precariedade do ordenamento do território. Desta maneira, a ineficácia da governança da terra nos órgãos públicos de terra facilita aos particulares de atuarem de má-fé para fraudarem em Registros de Imóveis, com serviços prestados por profissionais liberais que elaboram o geoprocessamento, advogados, corretores imobiliários, tabeliões de notas, registradores, magistrados em decisão judicial. Vale ressaltar que nos Cartórios de Registro de Imóveis, os registradores, desenvolvem um papel capital tanto em barrar a atuação de grileiros que buscam dar uma aparência de legalidade a terras invadidas quanto em facilitá-la.
Para muitos que desconhecem o Processo Administrativo de Regularização Fundiária em órgãos de terra e o Registro Cartorial em Cartório de Registro de Imóveis, não tem ciência de quanto esse processo é complexo, nefasto, cruel, excludente, com severos ataques a direitos fundamentais, e sem transparência, principalmente na Amazônia Legal. A título de ilustração usa-se um relatório de inspeção da Corregedoria Nacional de Justiça, do ano de 2009, em cartórios do interior do Pará, que identificou irregularidades insanáveis na manutenção dos registros. No Relatório da CNJ (2009), havia irregularidades como: abertura de matrículas duplicadas; o uso de livros não previsto na lei; descrições precárias de imóveis que não permitem sua localização; estado de degradação física avançada dos livros; falhas técnicas e erros nos procedimentos dos registros; completa falta de capacitação e formação técnica adequada dos registros; desconhecimento das disposições pertinentes a Lei de Registros Públicos e do Código Civil, outros exemplos poderiam ser citados como ocorreu e vem ocorrendo em MATOPIBA, mas o espaço para matéria é restrito. Isso sem levar em conta que não há um trabalho investigativo nos “dois últimos territórios brasileiros” – “Amapá e Roraima” -, que passaram a Estados em que grandes empresas internacionais tem um quantitativo de terras imensos e que há necessidade de um papel maior do MPF e do MPE para aprofundar nessa cadeia dominial, como vem fazendo o Estado do Pará.
Essas negligências e precariedades levam a conclusão que assim como ocorrem nos órgãos de terras da União e dos Estados da Amazônia Legal, quanto a governança de terras e de Registro de Imóveis, de não avançar no ordenamento territorial e no controle cartorial é proposital e deliberadas, com fito mercantilistas, e nunca no interesse de buscar a verdadeira regularização fundiária justa, igualitária, e includente para as minorias.
Nos órgãos de terra da União e dos Estados da Amazônia Legal, os processos administrativos para reconhecimento de posses, ocupação e expedição de títulos não avança, principalmente para as comunidades tradicionais, em que há grande influência de grupos políticos, que fazem as indicações para esses respectivos órgãos, e definem critérios de prioridades que devem ser obedecidos por esses gestores, inclusive nos órgãos ambientais que propositalmente exigem prova fundiária sabendo que não os tem exatamente pela dificuldade impostas pelos órgãos de terras. O mesmo processo irradia para os Cartórios de Registro de Imóveis, que organizam propositalmente seus registros de forma precária e se aproveitam da situação caótica e da pouco transparência para introduzir registros fraudulentos. Fica evidenciado diante dessa narrativa, que há forte indício da ocorrência conluio entre os órgãos de terra, entre os oficiais de cartórios de registro de imóveis, órgãos de meio ambiente, e os fraudadores de documentos de terra.
É salutar esclarecer que os Cartórios de Registros de Imóveis que optam por agir de má-fé, em que os Registradores deixam passar documentos de terras fraudados, fazem isso visto que os mesmos são remunerados por ato registral efetuado. Essas informações constam no Relatório da Comissão da CPI (2001) e também no Climate Policy Initiative (2015), em que salientam: “[…] Portanto, o registro de escrituras forjadas e os esquemas de grilagem que levam à multiplicação de atos registrais podem ser uma fonte de receitas importante para registradores corruptos. Isso porque a remuneração dos cartórios não advém dos trabalhos necessários para apurar eventuais indícios de irregularidade”.
Convém também esclarecer que fraudes também podem ocorrer em Cartórios de Registros de Imóveis independentemente da boa-fé e da qualidade do trabalho do Registrador, visto que os fraudadores podem se beneficiar dos serviços de outros profissionais e de decisão judicial com sentença, em que o Cartório poderá ser apenas vítima do conluio entre investidores, advogados, corretores, despachantes, tabelionatos, notários, juízes, desembargadores, e outros profissionais que “fabricam” títulos fraudulentos (escritura de compra e venda, de doação, carta de adjudicação fraudulentos, sentenças, dentre outros). Por fim, o envolvimento de cada um desses atores em esquemas de grilagem pode variar, mas a participação de apenas um desses profissionais já pode ser suficiente para induzir outros ao erro.
Vale esclarecer, que a Lei de Registros Públicos e a Lei dos Cartórios, estabelece que cabe às Corregedorias Gerais de Justiça (CGJ) dos Estados e à Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) efetuar a fiscalização e a correição dos atos dos Cartórios e dos Registros de Imóveis. Além do cancelamento de matrículas pela via jurisdicional, que depende do ajuizamento de uma “ação anulatória” por uma parte interessada, foi estabelecido o cancelamento administrativo de matrículas e de registros nulos por meio da Lei n.º 6.739, de 1979, como instrumento para agilizar as correições dos Registros de Imóveis pelos juízes corregedores.
Vê-se, portanto, que esse processo é complexo, sem transparência principalmente pela inexistência de um banco de dados cadastrais integrados entre órgãos de terras, as Corregedorias Gerais de Justiça, e os Cartórios de Registros de Imóveis, sem olvidar dos problemas de precariedade dos registros e da ineficiência e da confiabilidade da atuação dos órgãos de terras que hoje se encontram nas mãos de partidos políticos tanto da União quanto dos Estados.
