Um contrato particular de compra e venda de um imóvel que, na realidade, não transfere a propriedade, apenas a posse. Um cenário comum em loteamentos irregulares, áreas urbanas consolidadas, mas sem registro, onde o “dono” tem apenas uma “minuta” amarelada ou um contrato particular antigo. Este é o universo da cessão de direitos possessórios, uma transação arriscada, mas que movimenta um segmento significativo – e à sombra – do mercado imobiliário brasileiro. Estimativas oficiais indicam que cerca de 50% dos imóveis urbanos do país apresentam algum tipo de irregularidade, sendo a mais comum a ausência de escritura pública e registro em cartório. Isso significa que milhões de famílias vivem, trabalham e investem em imóveis que, juridicamente, não existem.
Um artigo científico detalhado elaborado pelo Jurista Paulo Figueira, que analisou documentação real de um caso no Município de Caucaia, Bairro Potira, em agosto de 2025, transforma-se em um guia prático e um alerta. A pesquisa conclui que a única forma de conferir um mínimo de segurança jurídica a esse tipo de negócio é através da atuação conjunta e coordenada de três profissionais: o advogado especializado em direito imobiliário, o corretor de imóveis e o avaliador imobiliário. A ausência de qualquer um deles eleva exponencialmente o risco de prejuízo financeiro e de conflitos intermináveis.
O Pano de Fundo: A Informalidade que Vira “Negócio”
A cessão de posse não é uma invenção do mercado, mas uma resposta a um problema histórico: a informalidade fundiária. No caso estudado pelo jurista Paulo Figueira, no ano de 2025, o imóvel estava em um “loteamento-parque” (parcelamento simplificado), sem matrícula individual no Registro de Imóveis. Os possuidores detinham apenas uma promessa de compra e venda, documento que, sozinho, não transfere o domínio. Havia ainda casas construídas (benfeitorias) não registradas e uma questão sucessória por falecimento.
“Nesse contexto, a atuação profissional não pode ser limitada. É preciso diagnosticar a irregularidade e, principalmente, apontar caminhos viáveis para a futura regularização, dando uma perspectiva ao comprador”, explica o autor do estudo, Paulo Figueira.
A boa notícia, destacada na análise, é que a legislação atual oferece instrumentos para corrigir essa informalidade. Os principais são a Lei da Reurb (13.465/2017), que permite a regularização via procedimento administrativo municipal, e a usucapião extrajudicial, que, desde 2017, possibilita o reconhecimento da propriedade diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial, desde que comprovados todos os requisitos legais (posse prolongada, pacífica e com ânimo de dono).
O Advogado: O Eixo Central e Estratégico
Entre os três profissionais, o advogado especializado emerge como peça central e indispensável. Sua função vai muito além de “fazer um contrato particular de cessão possessória”. Desta forma, o advogado deve realizar as seguintes etapas:
- O Diagnóstico (O “Raio-X” do Imóvel): A primeira missão é realizar uma análise pericial minuciosa da situação. Ele investiga a história do imóvel, identifica as irregularidades (falta de matrícula, débitos, questões sucessórias) e, o mais importante, avalia os riscos concretos: a possibilidade de um terceiro, com um documento melhor, reivindicar a área, ou a existência de ônus ocultos.
- O Contrato que Protege (e Alerta): Com base nesse diagnóstico, o advogado redige o contrato particular de cessão possessória. O instrumento deve deixar explícito, em letras garrafais, que se trata da transferência de uma posse, e não da propriedade. Deve conter advertências claras sobre os riscos, declarações sobre o tempo de posse (crucial para um futuro usucapião ordinário e extraordinário) e estabelecer as obrigações de cada parte durante o longo caminho até a regularização.
- O Planejador do Futuro: O advogado atua como um consultor de longo prazo. Ele explica ao cessionário (comprador da posse) os passos futuros para tentar obter a propriedade, seja via Reurb ou usucapião, orientando sobre custos, prazos e probabilidades de sucesso.
- A Gestão de Riscos (Própria e do Cliente): De forma ética, o advogado tem o dever de deixar claro os limites. Em um trecho exemplar da análise pericial estudada por Paulo Figueira, o profissional se resguarda: explica que o êxito na regularização depende de fatores externos, como a atuação do município, e que a decisão final de assumir os riscos é do cliente, devidamente informado.
O Corretor de Imóveis: A Ponte Comercial com Ética
Enquanto o advogado cuida da “saúde jurídica”, o corretor de imóveis, profissional regulado pelo CRECI, atua na esfera prática da intermediação comercial. Seu papel é vital, mas exige transparência absoluta. Os principais papeis desempenhados pelo corretor de imóveis:
Mediação com Informação Clara: Cabe ao corretor aproximar cedente e cessionário e facilitar a negociação do preço e condições de pagamento. Porém, seu dever de informação é ampliado. Ele deve esclarecer desde o primeiro contato que está negociando uma posse, explicando em linguagem acessível a diferença crucial entre possuir um imóvel e ser seu proprietário registrado. Omitir essa informação é má-fé e pode gerar responsabilidade.
Precificação da Posse: O valor de um direito possessório é, por definição, inferior ao de um imóvel regularizado. O corretor, com seu conhecimento do mercado local, ajuda a encontrar um preço justo que reflita o risco assumido pelo comprador.
Parceria Obrigatória com o Advogado: O corretor nunca deve elaborar ou sugerir minutas contratuais complexas. Sua atuação segura pressupõe a indicação e o trabalho em conjunto com um advogado especializado. “O advogado é um suporte fundamental para a imobiliária, prevenindo litígios futuros que podem recair sobre o corretor”, ressalta o estudo de Paulo Figueira.
O Avaliador de Imóveis: A Base Técnica do Valor
Frequentemente, o corretor também é avaliador, mas as funções são distintas. A avaliação imobiliária é uma atividade técnica que emite um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) – um laudo que determina o valor de mercado do direito que está sendo cedido.
Essa avaliação não olha apenas para tijolos e localização. Ela deve considerar, tecnicamente, o grau de risco jurídico: qual a probabilidade de sucesso na regularização? Quanto tempo levará? Como o mercado precifica um bem nesta situação específica? Esse documento oferece uma base objetiva para a negociação comercial, evitando achismos e garantindo um preço justo para ambos os lados.
A Sinergia que (Tenta) Garantir a Segurança Jurídica
A pesquisa descreve o fluxo ideal de trabalho, uma verdadeira sinergia profissional para obtenção da segurança jurídica de um contrato atípico: O corretor de imóveis identifica a oportunidade e as partes, já fazendo os primeiros alertas sobre a natureza do negócio; O advogado é acionado para fazer o “raio-X” jurídico (análise pericial), listando todos os problemas e riscos. Com esse diagnóstico em mãos, o avaliador de imóveis elabora o PTAM, precificando o bem com base nos riscos identificados. O corretor, usando o laudo de avaliação, conduz a negociação comercial final. O advogado, com todas as informações consolidadas, redige o contrato particular de cessão de direitos possessórios final, inserindo as cautelas, advertências e projeções, vale ressaltar que o advogado segue com a assessoria pós-contrato, guiando o cessionário nos trâmites de Reurb ou usucapião.
Conclusão: Uma Luz no Mercado Informal
A cessão de direitos possessórios é um sintoma da desigualdade e da informalidade fundiária no Brasil. Ignorar sua existência não a faz desaparecer. Pelo contrário, sem orientação, ela se torna um campo fértil para golpes e prejuízos. A atuação conjunta do advogado, do corretor e do avaliador não torna a operação isenta de riscos – isso é impossível. No entanto, essa tríade traz o risco à luz, o gerencia e oferece um caminho planejado para tentar superar a informalidade.
“Esta sinergia profissional é imprescindível para conferir robustez a um contrato atípico e inerentemente arriscado”, conclui Jurista Paulo Figueira. “Ela alinha a transação ao princípio constitucional da função social da propriedade, que protege quem ocupa e dá destinação útil ao imóvel, e joga um foco de segurança jurídica num segmento tradicionalmente obscuro do mercado imobiliário.”
Para o cidadão comum, a lição é clara: ao se deparar com uma “oportunidade” de comprar um imóvel cujo preço está abaixo do mercado, desconfie. A primeira pergunta deve ser: “É uma venda de propriedade ou de posse?” Se for a segunda, a segunda pergunta é obrigatória: “Você, corretor, pode me indicar um advogado especialista para analisar o caso?” Sem essas duas respostas, o risco de o “barato sair caro” é enorme. Enfrentar a informalidade imobiliária é essencial para o desenvolvimento sustentável das cidades brasileiras e para a inclusão de milhões de famílias no sistema econômico formal. A regularização fundiária urbana não é apenas uma questão jurídica, mas um passo decisivo para fortalecer o mercado imobiliário, promover justiça social e impulsionar o crescimento econômico do país.
