Quando dona Maria herdou um pedaço do sítio da família, há mais de vinte anos, tratou logo de construir sua casa, plantar uma horta e colocar um portão na entrada. Seus irmãos fizeram o mesmo. Cada um ficou com seu lote, cada um tem sua cerca, suas árvores e sua caixa d’água. As contas de energia elétrica chegam individualmente, e os tributos incidentes sobre a propriedade são pagos regularmente.
Os vizinhos, que também são parentes, se cumprimentam na entrada da propriedade. Para todos os efeitos práticos, dona Maria é dona da sua casa e do terreno que ocupa. Mas, no Cartório de Registro de Imóveis, a história é outra.
Ali, o terreno inteiro ainda figura como um único imóvel registrado em condomínio pro indiviso, situação jurídica em que a propriedade é comum e não se encontra materialmente dividida. O nome de dona Maria aparece ao lado dos irmãos, cada um titular de uma fração ideal abstrata, correspondente a uma porcentagem do todo, sem delimitação geográfica específica.
Na prática, isso significa que, juridicamente, dona Maria não é proprietária exclusiva de nenhuma área determinada. Se um dos irmãos enfrentar problemas patrimoniais, a indivisibilidade registral do imóvel pode gerar reflexos sobre toda a matrícula. Se ela quiser vender sua casa, poderá enfrentar dificuldades decorrentes da ausência de individualização registral da área ocupada. Inventários, financiamentos e transmissões patrimoniais também tendem a se tornar mais complexos.
Essa situação contraditória, em que a posse está consolidada, mas o registro permanece impreciso, pode atingir milhões de brasileiros. Herdeiros de sítios e chácaras, adquirentes de lotes em antigos parcelamentos familiares, compradores de áreas por contratos particulares e inúmeros outros proprietários convivem diariamente com a insegurança jurídica decorrente da falta de correspondência entre a realidade e o registro imobiliário.
O que muitos não sabem é que existe uma solução extrajudicial relativamente simples para diversos desses casos: a estremação.
O termo deriva do latim extremus e remete à ideia de demarcar, separar ou estabelecer estremas. Embora ainda seja pouco conhecido fora dos meios especializados, o instituto vem sendo utilizado com sucesso em estados que o regulamentaram por meio de normas administrativas das respectivas Corregedorias-Gerais de Justiça, como Minas Gerais, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.
Em essência, a estremação possui natureza declaratória. Ela não transfere propriedade, não configura compra e venda e não cria um direito novo. Seu objetivo é reconhecer e formalizar uma situação já existente no mundo real: a ocupação exclusiva, pacífica e perfeitamente delimitada de determinada parcela dentro de um imóvel maior registrado em condomínio.
O instituto encontra respaldo no direito do condômino de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, previsto no artigo 1.320 do Código Civil, bem como nos princípios que orientam a especialização e a individualização dos imóveis no registro imobiliário. Em outras palavras, a estremação busca fazer com que a matrícula reflita a realidade consolidada no local.
Essa natureza declaratória também explica suas vantagens sob o aspecto tributário. Em regra, não há incidência de ITBI nem de ITCMD, justamente porque não ocorre transmissão patrimonial onerosa ou gratuita. O proprietário já detinha o direito anteriormente; o procedimento apenas promove a adequação do registro à situação efetivamente existente. Os custos normalmente se restringem aos emolumentos cartorários e aos honorários do profissional responsável pelo levantamento técnico da área, geralmente engenheiro ou agrimensor.
Outro aspecto que contribui para a viabilidade da estremação é a forma como diversos estados disciplinaram a questão da anuência dos interessados.
Em boa parte das unidades da Federação que regulamentaram o instituto, exige-se principalmente a concordância dos confrontantes da área a ser estremada, ou seja, daqueles que efetivamente fazem divisa com a parcela objeto da individualização. O fundamento é simples: são eles os diretamente interessados na definição dos limites físicos do imóvel.
Imagine um terreno registrado em condomínio com vinte coproprietários. Se apenas dois deles confrontam diretamente com a área ocupada por dona Maria, são esses os que possuem interesse imediato na delimitação da estrema. Os demais, cujas áreas se encontram em posições distintas dentro do imóvel maior, normalmente não sofrem impacto direto na definição daquela divisa específica.
Naturalmente, existem exceções. Em São Paulo, por exemplo, a regulamentação e a jurisprudência ainda adotam posição mais restritiva, frequentemente exigindo a participação ou anuência de todos os condôminos, circunstância que pode dificultar ou até inviabilizar a utilização da estremação pela via extrajudicial em determinados casos.
Para quem preenche os requisitos legais, o procedimento costuma seguir etapas relativamente simples. O primeiro passo consiste na contratação de engenheiro ou agrimensor para elaboração da planta e do memorial descritivo da área. Em seguida, são obtidas as anuências exigidas pela regulamentação local. Com a documentação reunida, é lavrada a escritura pública de estremação perante o tabelionato de notas competente.
Posteriormente, toda a documentação é apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis. Após a qualificação registral e o atendimento das exigências legais e normativas aplicáveis, o registrador poderá promover a abertura de matrícula individualizada para a área estremada, realizando os atos correspondentes na matrícula originária.
O resultado é significativo: o imóvel passa a contar com individualização registral própria, conferindo maior segurança jurídica para futuras alienações, financiamentos, inventários e demais negócios jurídicos.
A estremação, contudo, possui limites importantes.
O primeiro deles é a necessidade de regulamentação pela Corregedoria-Geral de Justiça do respectivo estado. Outro limite fundamental é que o instituto não se destina à regularização de loteamentos clandestinos ou parcelamentos irregulares do solo. Nesses casos, o ordenamento jurídico oferece instrumentos específicos, como a Regularização Fundiária Urbana (REURB), disciplinada pela Lei nº 13.465/2017.
Além disso, a estremação pressupõe consenso quanto aos limites da área. Havendo impugnação fundamentada por confrontante ou interessado legitimado, a questão deixa de ser meramente administrativa e passa a demandar solução pela via judicial, mediante os instrumentos processuais adequados.
Apesar dessas limitações, a estremação representa um dos exemplos mais interessantes da evolução recente do direito registral brasileiro. Trata-se de um mecanismo que nasceu da necessidade prática de adequar o registro à realidade social, reduzindo burocracias desnecessárias e ampliando o acesso à regularização imobiliária.
Milhões de brasileiros vivem situações em que a ocupação exclusiva está consolidada há décadas, mas o registro permanece preso a uma configuração jurídica que já não corresponde à realidade. Nesses casos, a estremação surge como instrumento capaz de aproximar o mundo dos fatos do mundo do direito.
Ela não cria propriedades nem inventa direitos. Apenas reconhece formalmente situações consolidadas, permitindo que o registro imobiliário cumpra sua função essencial de retratar, com segurança e precisão, a realidade jurídica dos imóveis.
Para dona Maria, a viúva que construiu sua casa no sítio da família e ali vive há décadas, a estremação significou tranquilidade. Pela primeira vez, pôde olhar para uma matrícula individualizada e ver seu nome como única titular daquela área que sempre considerou sua.
Num país em que milhões de imóveis ainda enfrentam problemas de regularização registral, a estremação se apresenta como uma ferramenta eficiente para aproximar o registro imobiliário da realidade, promovendo segurança jurídica, valorização patrimonial e efetividade ao direito de propriedade assegurado pela Constituição Federal.
A SOLUÇÃO ESCONDIDA NO CARTÓRIO: COMO A ESTREMAÇÃO DE IMÓVEL PODE DAR ESCRITURA INDIVIDUAL A MILHÕES DE BRASILEIROS QUE VIVEM EM CONDOMÍNIO DE FATO
