Mais de 40 milhões de domicílios urbanos no Brasil não possuem escritura pública, um número que representa cerca de 60% das moradias do país e escancara um problema que vai muito além da simples burocracia documental, afetando desde famílias de baixa renda em ocupações periféricas até apartamentos de alto padrão em bairros nobres, comprometendo financiamentos bancários, processos de herança e a própria segurança jurídica do bem. No centro dessa realidade está um instituto jurídico frequentemente menosprezado, mas que move milhares de disputas imobiliárias todos os anos: a posse. Embora muitas vezes confundida com a propriedade, a posse possui significado próprio no Direito e representa uma das bases mais importantes para a regularização fundiária e para a usucapião, sendo o elo fundamental entre a ocupação concreta de um imóvel e o seu futuro reconhecimento legal.
É importante destacar que o proprietário é aquele que detém o registro no cartório de registro de imóveis, com nome na matrícula ou transcrição, possuindo os poderes legais de usar, gozar, dispor e reaver o bem, enquanto a posse, segundo o Código Civil, é caracterizada pelo exercício de fato, pleno ou não, de alguns desses poderes da propriedade. Além do mais, mesmo sem ser proprietário, o possuidor tem direito à proteção possessória, podendo proteger a sua posse inclusive contra o proprietário tabular, como no caso do inquilino adimplente que pode impedir a entrada indevida do locador, e alertou ainda para a necessidade de se diferenciar a posse da mera detenção, já que o detentor não exerce posse em nome próprio e, portanto, sua permanência no imóvel não gera direito à usucapião.
A valorização da posse no Brasil, contudo, não é um fenômeno recente, mas possui raízes profundas que remontam ao período colonial, quando a ocupação efetiva da terra sempre teve peso decisivo na organização fundiária do país. Desde o sistema de sesmarias, adotado a partir de 1532, passando pela Lei de Terras de 1850 e pelo Código Civil de 1916, que consolidou o princípio de que a propriedade imóvel só se adquire com o registro do título em cartório, a história jurídica brasileira é marcada por uma tensão constante entre o domínio formal e a ocupação real. Atualmente cerca de 40% a 50% das propriedades ocupadas com situação jurídica consolidada no país não são tituladas, um descompasso que produz o chamado “capital morto”, gera insegurança jurídica e incerteza nas relações que envolvem direitos reais, culminando na majoração dos custos das transações imobiliárias e na perpetuação da informalidade.
O problema da irregularidade documental, ao contrário do que muitos imaginam, não escolhe classe social e atinge todas as camadas da população, conforme revelam os dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil, que apontam que mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis não devidamente registrados, com índices críticos nas regiões metropolitanas, onde cerca de 35% das moradias no Rio de Janeiro e 28% em São Paulo apresentam algum tipo de pendência documental. Essa realidade não se restringe a bairros periféricos, o fenômeno também atinge bairros nobres em que a falta da escritura geralmente está relacionada a disputas de terras e complexidades legais, ao passo que, em regiões populares, o problema está associado à pobreza, ao acesso limitado a recursos legais e às dificuldades burocráticas, além do elevado custo para o lavramento da escritura e o pagamento do imposto de transmissão, sem olvidar das exigências documentais dos cartórios de notas e de registro.
Os riscos de manter um imóvel na informalidade são enormes e vão muito além da simples desvalorização do bem, pois, sem o registro da escritura em cartório, o comprador não é formalmente reconhecido como proprietário, o que pode resultar em situações drásticas como a venda em duplicidade pelo antigo proprietário, a penhora do imóvel por credores ou a impossibilidade de obter financiamentos e de realizar a sucessão hereditária de forma tranquila. Vale destacar que quanto mais tempo a pessoa demora para regularizar essa situação, maiores são os riscos, pois o antigo proprietário pode falecer ou desaparecer, dificultando sobremaneira a regularização, e a casa ou apartamento sem escritura registrada sofre significativa desvalorização, já que o futuro comprador saberá que precisará arcar com os custos e a burocracia para regularizar a transação anterior antes de registrar a sua própria compra. Ademais, qualquer pendência ou desencontro de informações no cadastro do imóvel, como a falta de averbação do casamento ou uma descrição física precária que impeça a localização exata do bem, pode tornar a situação ainda mais complexa e demandar soluções jurídicas específicas, que até pode passar despercebida no cartório de notas para escritura pública, mas que no cartório de registro será detectada.
Para reverter esse quadro, a usucapião extrajudicial tem se mostrado uma ferramenta cada vez mais eficiente e ágil, especialmente desde 2016, quando o novo Código de Processo Civil passou a permitir que o reconhecimento da aquisição da propriedade pelo tempo de posse seja feito diretamente no cartório, sem a necessidade de uma longa e custosa ação judicial. Entretanto para realizar esse procedimento extrajudicial, é necessário juntar toda a documentação comprobatória da posse, como contas de luz, água, IPTU, correspondências antigas e boletos bancários que comprovem o nome e o endereço do requerente ao longo do tempo, e destaca que, enquanto a via judicial pode demorar de 10 a 15 anos, a modalidade extrajudicial costuma ser finalizada em cerca de 8 meses, desobstruindo o Judiciário e oferecendo uma regularização rápida e segura para situações que anteriormente eram praticamente impossíveis de resolver.
Essa realidade também abre um nicho de mercado ainda pouco explorado para advogados imobiliários, corretores de imóveis e investidores, pois, como o profissional que compreende esse tipo de assunto deixa de atuar apenas em transações simples e passa a gerar mais valor ao seu cliente, atuando como consultor estratégico em negócios que envolvem a compra de posse mais barata, a regularização do imóvel e a posterior venda pelo valor de mercado, gerando ganhos significativos em um mercado onde poucos intermediadores ainda atuam.
A Constituição Federal, ao consagrar o direito à moradia e a função social da propriedade, fortaleceu a compreensão de que a utilização efetiva do imóvel possui relevante valor jurídico, e a edição da Lei nº. 13.465/2017, que instituiu a Regularização Fundiária Urbana, é um exemplo claro de como o legislador tem buscado conciliar a segurança do sistema registral com a proteção da posse qualificada das populações mais vulneráveis.
O sistema registral brasileiro, embora ainda enfrente desafios estruturais com mais de 3.200 cartórios distribuídos pelo país e um passivo histórico de informalidade, caminha gradualmente para ampliar a proteção ao terceiro de boa-fé e para oferecer instrumentos mais céleres de regularização, reconhecendo que a posse deixou de ser encarada apenas como uma situação provisória para ocupar uma posição central na efetivação de direitos fundamentais.
Compreender a posse, portanto, é compreender uma das engrenagens mais essenciais do sistema jurídico brasileiro, pois é ela que conecta a realidade concreta da ocupação dos imóveis à futura aquisição da propriedade, servindo como ponto de partida indispensável para a solução de conflitos fundiários, para a pacificação social e para a efetivação da dignidade da pessoa humana, permitindo que milhares de famílias ingressem no sistema registral, obtenham segurança jurídica, valorizem seus patrimônios e ampliem o acesso ao crédito e às políticas públicas em um país onde a luta pelo reconhecimento da propriedade ainda é uma das faces mais significativas da busca pela cidadania plena.
POSSE X PROPRIEDADE: O ABISMO DOCUMENTAL QUE MOVIMENTA UM MERCADO BILIONÁRIO NO BRASIL
