Imagine um país em que milhões de pessoas não conseguem provar que são donos do imóvel em que residem há décadas. Ou em que a mudança de um simples sobrenome exige meses de trâmites judiciais. Foi esse cenário de insegurança jurídica foi o que a Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que tentou combater quando nasceu, há exatos 52 anos, prometendo trazer ordem, transparência, segurança jurídica, e eficácia a todos os atos da vida civil brasileira, realizados nos cartórios de registro.
Desde aquela virada de 1973 para 1974, quando o Brasil ainda vivia sob o regime militar, essa legislação se tornou o alicerce invisível que sustenta desde o registro de um nascimento até a compra do apartamento da família, passando pela criação de empresas e a autenticação de contratos. Seu objetivo era ambicioso: transformar cartórios em guardiões da fé pública, garantindo que cada ato registrado tivesse “autenticidade, segurança e eficácia”, conforme seu artigo inaugural.
Mas, meio século depois, até que ponto essa promessa foi cumprida? Este é o cerne da investigação que você vai ler agora. Em 2022, uma reforma histórica, advinda da Lei n.º 14.382, de 27 de junho, tentou modernizar radicalmente o sistema, criando o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP) e facilitando procedimentos como a alteração de nome que recentemente ganhou os holofotes no caso Suzane von Richthofen.
No entanto, enquanto alguns cartórios emitem certidões digitais em quatro horas, cerca de 50% (MDR/2023) dos imóveis urbanos brasileiros ainda permanecem irregulares, fora do sistema que deveria protegê-los, some-se a isso a excessiva emissão de Notas Devolutivas dos Cartórios de Registro de Imóveis com extenso rol de exigências que visam arrecadar mais, prática que deveria merecer maior atenção do Conselho Nacional de Justiça e das Corregedorias dos Tribunais de Justiça dos Estados. Vale ressaltar que não há prazo legal definido para análise e emissão do Registro e Matricula e para complicar ainda mais, predomina um único cartório de registro nos municípios brasileiros.
Nesta matéria especial, mergulhamos nos princípios que sustentam a lei, nas inovações que tentam modernizá-la e nos desafios estruturais que a impedem de alcançar sua missão original. Revelamos como o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e as Corregedorias Estaduais atuam na linha de frente da fiscalização, e como decisões do STF e STJ têm moldado a aplicação prática da legislação em temas sensíveis como identidade de gênero e direito de propriedade, sem, entretanto, enfrentar de frente a liberdade que os cartórios têm de registro de imóveis de exaustivas Notas Devolutivas burocratizando a regularização de imóveis. Vale ressaltar que em alguns cartórios não há um atendimento adequado para atendimento a advogados especialistas em direito imobiliário e falimentar ou mesmo com profissional corretor de imóveis e com o próprio cidadão que almeja regularizar seu imóvel.
Concebida como um pilar da segurança jurídica, a legislação estabeleceu o regime unificado para os serviços de registros civis, de imóveis, de títulos e documentos e de pessoas jurídicas. Passadas mais de cinco décadas e dezenas de alterações com destaque para a recente e impactante Lei n.º 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos permanece como espinha dorsal do sistema registral.
No entanto, é importante salientar, que apesar de seu arcabouço robusto e modernizações, a lei ainda não alcançou plenamente seu potencial de eficácia e universalidade, especialmente no que tange à regularização fundiária e ao acesso equitativo aos serviços registrais.
A força da Lei de Registros Públicos reside em seus princípios estruturantes, que guiam a prática registral e garantem a fé pública. dentre os mais relevantes, destacam-se:
Princípio da Publicidade (arts. 16 a 21): Garante o acesso às informações registrais por qualquer pessoa, conferindo transparência e oponibilidade aos atos perante terceiros.
Princípio da Legalidade (art. 198): Exige que o oficial do registro examine a validade e a conformidade legal dos títulos, atuando como um “filtro” para evitar a inscrição de atos viciosos.
Princípio da Especialidade (arts. 176 e 225): Determina a identificação minuciosa do imóvel (especialidade objetiva) e das partes envolvidas (especialidade subjetiva), essencial para evitar ambiguidades e fraudes.
Princípio da Continuidade (arts. 195, 222, 237): Assegura a cadeia ininterrupta de titularidades, exigindo que qualquer transmissão parta de quem já consta como proprietário no registro.
Princípio da Prioridade (arts. 186 a 192): Estabelece que a preferência de direitos é definida pela ordem de apresentação (prenotação) do título, e não pelo momento do registro efetivo.
A Lei n.º 14.382/2022 representou um salto modernizador, introduzindo o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP). Entre suas principais inovações estão: A escrituração e conservação eletrônica obrigatórias (art. 1º, §3º); A emissão de certidões digitais com prazos máximos – como 4 horas para a de inteiro teor de imóvel (art. 19, §10, I); e a significativa desburocratização de procedimentos.
Um exemplo notável foi a ampliação da alteração extrajudicial de nomes e sobrenomes (arts. 56 e 57), que ganhou os holofotes em casos como o de Suzane von Richthofen, evidenciando a flexibilização para atender a demandas de identidade e reconstrução pessoal.
Apesar do avanço legal, a Lei n.º 6.015/73 enfrenta barreiras estruturais que impedem seu pleno sucesso, como:
- O Déficit de Regularização Fundiária: Milhões de imóveis urbanos e rurais no Brasil permanecem à margem do sistema registral. A informalidade, decorrente de fatores históricos, socioeconômicos e da complexidade/onerosidade dos procedimentos, cria um vasto contingente de propriedades sem registro. A lei, por si só, não consegue resolver sozinha essa questão, que exige políticas públicas articuladas de titulação e simplificação de custas.
- Assimetria na Implementação Tecnológica: A migração para o SERP, apesar de obrigatória, ocorre em ritmos diferentes pelo país. Cartórios em regiões menos desenvolvidas ou com infraestrutura digital precária enfrentam dificuldades, podendo perpetuar desigualdades no acesso a serviços ágeis e baratos.
- Custos e Acessibilidade: Os emolumentos cartorários, embora tenham previsão de descontos para aquisição da primeira casa (art. 290) e isenção para regularização fundiária de interesse social (art. 290-A), ainda são apontados como um entrave para populações de baixa renda, desincentivando a formalização, e mesmo os cartórios criam normas próprias dificultando essa garantia legal.
- Disfunções na Fiscalização e Padronização: A atuação dos cartórios, serventias extrajudiciais delegadas pelo Estado, requer supervisão constante para coibir abusos, retardos ou interpretações divergentes da lei. No entanto, tanto o Conselho Nacional de Justiça quanto as Corregedorias Geral dos Estados não têm capital humano suficiente para efetivar esse direito legítimo.
Neste cenário, a atuação de órgãos de controle e uniformização é crucial, como:
Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e Corregedorias Estaduais: São os principais responsáveis pela regulamentação do SERP, pela fiscalização dos serviços notariais e registrais e pela aplicação de sanções administrativas. Atos normativos do CNJ têm definido os padrões técnicos, prazos de implantação e regras de interoperabilidade do sistema, buscando homogeneizar a prática em todo território nacional. As Corregedorias dos Tribunais de Justiça dos Estados atuam na ponta, inspecionando cartórios e garantindo o cumprimento das normas.
Supremo Tribunal Federal (STF) e Superior Tribunal de Justiça (STJ): Têm moldado a aplicação prática da Lei n.º 6.015/73 por meio de suas decisões. O STF, em julgamento histórico (Tema 761 de Repercussão Geral), garantiu o direito à alteração de nome e gênero no registro civil para pessoas transgêneras, sem necessidade de cirurgia, fundamentando-se no princípio da dignidade da pessoa humana – uma interpretação que vai além da letra da lei. Já o STJ frequentemente se debruça sobre questões do registro de imóveis, reforçando a importância do princípio da prioridade e da continuidade, e pacificando entendimentos sobre a validade de títulos e a responsabilidade dos oficiais.
A Lei de Registros Públicos é um organismo vivo. Se seu texto original de 1973 lançou as bases de um sistema seguro, as sucessivas alterações, em especial a de 2022, tentam adaptá-lo aos anseios por celeridade, digitalização e respeito à autodeterminação pessoal.
Contudo, seu sucesso definitivo depende de ir além da modernização normativa. É preciso enfrentar os desafios da inclusão registral massiva, da efetiva e equitativa implementação tecnológica e da redução de custos de acesso. A sinergia entre a legislação atualizada, uma fiscalização robusta do CNJ e das Corregedorias, e a jurisprudência visionária dos tribunais superiores forma o tripé necessário para que, finalmente, a promessa de “autenticidade, segurança e eficácia” da Lei n.º 6.015/73 se torne uma realidade tangível para todos os cidadãos brasileiros.
O caminho traçado ao longo de 52 anos é sólido, mas o trecho a percorrer para a plena eficácia ainda exige empenho coletivo.
