Durante décadas, a história dos imóveis brasileiros foi escrita nos antigos livros de transcrição. Antes da atual Lei de Registros Públicos, os negócios imobiliários eram registrados segundo um sistema que tinha como referência principal os títulos e as pessoas envolvidas nas transmissões. Com a evolução do direito registral, esse modelo foi substituído pelo sistema de matrícula, que colocou o próprio imóvel no centro da publicidade registral. A mudança não foi apenas de nomenclatura, mas representou uma profunda transformação na forma de organizar e dar segurança à propriedade imobiliária no Brasil.
A chamada transcrição de imóvel corresponde ao registro realizado sob o sistema anterior à Lei n.º 6.015/1973. Durante esse período, especialmente sob a disciplina do Decreto n.º 4.857, de 9 de novembro de 1939, o título apresentado ao Registro de Imóveis era transcrito nos livros próprios, formando o histórico das transmissões e dos direitos relacionados ao patrimônio imobiliário. Tratava-se de um modelo em que o título e as pessoas envolvidas no negócio tinham papel central na organização registral. O Decreto n.º 4.857/1939 foi posteriormente revogado, mas os registros realizados durante sua vigência não perderam sua importância, visto que continuam integrando a cadeia dominial e constituindo fonte essencial para a reconstrução da história jurídica de muitos imóveis brasileiros.
A transformação mais importante ocorreu com a Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei de Registros Públicos, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976. A legislação introduziu o sistema de matrícula e consolidou a técnica do fólio real, modificando profundamente a maneira pela qual os imóveis passaram a ser identificados e acompanhados no Registro de Imóveis. Se no sistema anterior predominava a lógica da transcrição dos títulos, o novo modelo passou a ter como centro o próprio imóvel, individualizado em uma folha registral própria.
A diferença entre transcrição e matrícula é, portanto, fundamental. A transcrição registra os títulos e as transmissões realizadas sob o sistema anterior. A matrícula, por sua vez, é a folha própria e individualizada destinada a cada imóvel no Livro nº 2 – Registro Geral. Nela são concentradas as informações relativas à identificação do bem, à titularidade, aos registros, às averbações, aos ônus e às demais modificações de sua situação jurídica. A Lei n.º 6.015/1973 estabelece que cada imóvel terá matrícula própria, consolidando o princípio da unitariedade da matrícula, em que cada imóvel deve possuir sua identificação registral individualizada.
A matrícula passou a funcionar, assim, como verdadeira identidade jurídica do imóvel. Por meio dela, torna-se possível acompanhar a trajetória registral do bem, conhecer seu proprietário, verificar os atos de transmissão, identificar eventuais ônus e compreender as alterações que ocorreram ao longo do tempo. Essa organização proporciona maior clareza e segurança para o proprietário, para o adquirente e para todos aqueles que dependem da publicidade do Registro de Imóveis.
Isso não significa, entretanto, que as antigas transcrições tenham perdido validade ou deixado de produzir efeitos. A Lei de Registros Públicos não apagou o passado registral brasileiro. Ao contrário, os registros realizados sob a legislação anterior continuam sendo indispensáveis para demonstrar a origem e a continuidade da propriedade. Em muitos casos, a transcrição é justamente o ponto de partida para compreender como determinado imóvel chegou à situação jurídica atual.
É importante compreender, portanto, que a passagem da transcrição para a matrícula não representa uma declaração de irregularidade do imóvel nem uma simples substituição de documento. Trata-se de uma transição entre dois modelos registrais. O imóvel que possui uma antiga transcrição pode estar perfeitamente integrado à cadeia dominial, embora ainda não possua uma matrícula aberta segundo o sistema atual. A abertura da matrícula ocorre, em regra, quando praticado o primeiro ato registral sujeito ao sistema de matrícula, observados os requisitos estabelecidos pela legislação.
Na prática, entretanto, essa passagem pode revelar dificuldades. Muitas transcrições antigas foram elaboradas em uma época em que as descrições dos imóveis eram menos detalhadas do que as atualmente exigidas. Podem existir referências a confrontantes antigos, áreas que não correspondem exatamente à realidade atual, denominações que foram modificadas, localizações descritas de maneira insuficiente ou qualificações incompletas dos proprietários. Por isso, antes da abertura de uma matrícula, é necessário analisar cuidadosamente a transcrição e a cadeia dominial, verificando se os elementos existentes são suficientes para individualizar o imóvel com segurança.
Quando houver deficiência na descrição, poderão ser necessárias providências de saneamento, averbação ou retificação, conforme a situação concreta e as normas aplicáveis. A finalidade é evitar que uma matrícula seja aberta com informações insuficientes ou que não permitam distinguir o imóvel de outros existentes na mesma região. O princípio da segurança jurídica exige que a identificação registral corresponda, tanto quanto possível, à realidade física e jurídica do bem.
Essa preocupação ganhou nova dimensão com o Provimento n.º 195, de 3 de junho de 2025, da Corregedoria Nacional de Justiça, que alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial e estabeleceu importantes mecanismos de saneamento e modernização do Registro de Imóveis. A norma reforça a necessidade de avanço gradual do sistema brasileiro em direção à matrícula, estabelecendo regras para o encerramento das antigas transcrições e para a abertura de matrículas quando da prática de novos atos registrais, observadas as cautelas previstas no próprio provimento.
O novo regramento também busca enfrentar um problema especialmente grave, a possibilidade de criação de matrículas duplicadas para o mesmo imóvel. Antes de abrir uma nova matrícula, é necessário verificar cuidadosamente os registros anteriores e a existência de eventual matrícula já aberta para aquele bem ou para parte dele. A duplicidade registral pode comprometer a segurança jurídica, provocar conflitos de titularidade e dificultar a compreensão da verdadeira cadeia dominial.
A transição entre transcrição e matrícula também exige atenção em situações de sucessão hereditária, desmembramento, parcelamento do solo, incorporação imobiliária e mudança de circunscrição territorial. Um imóvel que anteriormente estava registrado por transcrição pode passar a ter matrícula própria ou, dependendo do caso, dar origem a diversas matrículas correspondentes às parcelas ou unidades individualizadas. Em todos esses procedimentos, a continuidade registral precisa ser preservada, evitando que a transformação física ou jurídica do imóvel rompa sua história documental.
Um exemplo frequente ocorre quando uma propriedade rural antiga é dividida entre herdeiros. Se cada parcela for levada ao Registro de Imóveis sem a adequada individualização, podem surgir matrículas correspondentes a frações de uma área maior, criando dificuldades futuras para a recomposição ou identificação do imóvel. Em determinadas situações, mecanismos como a estremação podem contribuir para individualizar parcelas e solucionar situações de condomínio pro diviso, desde que atendidos os requisitos legais e normativos aplicáveis.
A mesma lógica aparece quando uma matrícula de área maior dá origem a um loteamento ou a unidades autônomas de um empreendimento. A chamada matrícula-mãe pode ser encerrada para que sejam abertas matrículas individualizadas das novas unidades. A finalidade é sempre a mesma: permitir que cada imóvel tenha sua própria identidade jurídica, sem romper a continuidade dos registros anteriores.
Por isso, transformar uma antiga transcrição em matrícula não deve ser visto como mera providência burocrática. É um processo de atualização da identidade jurídica do imóvel, capaz de proporcionar maior segurança para compra e venda, financiamento, partilha, inventário, desmembramento, regularização fundiária e demais negócios imobiliários. Quanto mais precisa for a identificação do imóvel, menor será o risco de dúvidas sobre sua localização, extensão, titularidade ou cadeia dominial.
O mais importante é compreender que a modernização do sistema registral brasileiro não eliminou a história construída pelas antigas transcrições. A matrícula representa uma evolução técnica que organiza essa história em torno do imóvel, mas a transcrição continua sendo documento fundamental para compreender a origem do domínio. O passado registral precisa ser preservado e incorporado ao modelo contemporâneo, e não simplesmente desconsiderado.
E essa é uma questão especialmente relevante porque, apesar de a Lei n.º 6.015/1973 ter instituído o sistema de matrícula e entrado em vigor em 1976, o Brasil ainda possui grande quantidade de imóveis vinculados a antigas transcrições. A existência de uma transcrição, por si só, não significa que o imóvel seja irregular ou que o proprietário não tenha segurança jurídica sobre seu domínio. Significa, principalmente, que aquele imóvel ainda conserva sua história registral no modelo anterior e que sua migração para o sistema de matrícula poderá ser necessária quando praticado novo ato ou quando presentes os requisitos para sua abertura.
Cinquenta anos após a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos, o Brasil ainda enfrenta o desafio de integrar ao sistema de matrículas um expressivo patrimônio imobiliário que permanece registrado sob o antigo sistema de transcrições. A transcrição representa a memória do registro; a matrícula representa sua organização contemporânea. Entre ambas existe uma cadeia dominial que precisa ser preservada, conferida e, quando necessário, saneada.
O Provimento CNJ n.º 195/2025 reforça essa trajetória ao estabelecer mecanismos para o encerramento gradual das transcrições e para o saneamento das informações registrais. O objetivo final é assegurar que o cidadão possa contar com um Registro de Imóveis cada vez mais claro, individualizado e confiável. Assim, a passagem da transcrição para a matrícula não é apenas uma mudança de sistema: é a continuidade de uma história registral que precisa ser atualizada para atender às necessidades da propriedade imobiliária contemporânea.
DA TRANSCRIÇÃO À MATRÍCULA: A MODERNIZAÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS E O NOVO PAPEL DO PROVIMENTO CNJ N.º 195/2025
