Ao adquirir um imóvel e apresentar a documentação ao cartório de registro de imóveis, o comprador espera apenas a formalização do negócio. Na prática, porém, é comum que o procedimento seja interrompido por uma recusa do registrador, formalizada por meio da chamada Nota Devolutiva. Diante disso, surge a dúvida: como proceder?
Vale esclarecer que o cartório não atua automaticamente. Ao receber um título, como escritura pública, contrato ou alienação por negócios bancários, o registrador realiza a chamada qualificação registral, uma análise técnica que verifica se o documento atende às exigências legais. Se estiver tudo correto, o registro é feito. Caso contrário, o cartório emite a Nota Devolutiva, indicando, de forma fundamentada, o que precisa ser corrigido.
Receber essa Nota não significa o fim do processo, mas o início de uma nova etapa. O interessado pode cumprir as exigências, desistir do registro ou, se discordar ou não puder atender ao que foi exigido, questionar a exigência e, se necessário, levar a discussão ao Judiciário.
Um caso concreto ilustra bem essa situação. No Município de Caucaia, no Estado do Ceará, proprietários de apartamentos localizados na Prevcon Porto Freire Engenharia e Incorporação LTDA, na Rua Rio Negro, Bairro Tabapuã, tiveram o registro travado porque o cartório local exigiu a apresentação de documentos da União sob o argumento de que o imóvel estaria próximo à área possivelmente caracterizada como terreno de marinha.
Entre as exigências estavam a apresentação de Certidão/Declaração da Secretaria do Patrimônio da União (SPU/CE), com indicação de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), além da Certidão Autorizativa de Transferência (CAT), documentos típicos de imóveis já reconhecidos como pertencentes à União, inclusive com custos elevados para obtenção, pois envolvem, muitas vezes, geoprocessamento e georreferenciamento como etapa necessária.
O problema é que, segundo informações da própria Administração Pública Federal, não havia demarcação concluída da área, nem matrícula em nome da União, nem RIP aberto. Ou seja, tratava-se de uma situação presumida, ainda em estudo e sem definição oficial. Na prática, os interessados estavam sendo obrigados a apresentar documentos inexistentes, o que inviabilizava o registro.
Mais grave ainda é que o próprio registro de imóveis competente já recebeu diversas Declarações da SPU/CE informando expressamente que não existem estudos conclusivos sobre esses condomínios da PREVCON. Ainda assim, a cada nova tentativa de regularização por parte de um proprietário desses condomínios, a mesma Nota Devolutiva é reiterada, reproduzindo exigências sabidamente inexequível.
Esse cenário revela um problema institucional que ultrapassa o caso individual e que, por sua relevância, deveria ser submetido à apreciação da Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Isso porque a exigência é juridicamente impossível: não há RIP aberto para o imóvel, não há demarcação homologada da Linha do Preamar Médio (LPM-1831) na região e não há matrícula em nome da União para os Condomínios da PREVCON da Rua Rio Negro do Município de Caucaia.
A própria Administração Pública federal responsável, a SPU/CE, não concluiu o procedimento demarcatório. Exigir tais documentos nessas condições viola diretamente o direito de propriedade, a livre disposição do imóvel, a segurança jurídica, a boa-fé registral, o princípio da continuidade e da legalidade.
Além disso, a própria SPU/CE, ao receber reiteradamente esses requerimentos, deveria adotar postura mais ativa, informando oficialmente à Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará e aos cartórios de registro de imóveis sobre a inexistência desses estudos, evitando a repetição de exigências incompatíveis com a realidade administrativa.
Nesse caso específico, a omissão e a inércia acabam transferindo ao cidadão o ônus da indefinição estatal, prejudicando diretamente proprietários que buscam apenas regularizar seus imóveis.
Vale destacar que o Ofício Circular n.º 2.934/2025 da SPU Nacional já uniformizou o entendimento administrativo em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no REsp 1.090.847/RS, no sentido de que não se admite o reconhecimento de domínio presumido da União em áreas sem demarcação oficial da LPM homologada. Exigir declaração, RIP ou CAT sem essa etapa prévia fere frontalmente esse comando normativo e gera insegurança jurídica.
Ainda assim, na prática, o Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia continua exigindo dos interessados a produção de provas técnicas complexas e onerosas, visto que para obter a certidão a SPU/CE há exigências de georreferenciamento e geoprocessamento, com prazo de retorno de até 90 dias para obtenção deste documento, mesmo diante da inexistência de base jurídica para tanto. Isso representa um custo excessivo e desproporcional para cidadãos que já arcam com despesas de regularização perante município, cartórios, instituições financeiras e demais órgãos públicos. O fato de a própria SPU/CE já ter emitido diversas Declarações reconhecendo a ausência de demarcação reforça a existência de tratamento contraditório e insegurança jurídica, visto o pedido impossível de atender da Nota Devolutiva do cartório.
Diante desse cenário, além de contestar a exigência no próprio cartório, uma medida estratégica adotada foi formalizar um pedido diretamente à SPU/CE. No ofício encaminhado ao órgão federal, os interessados expuseram a Nota Devolutiva e solicitaram uma certidão clara sobre a situação do imóvel: se seria ou não terreno de marinha e, em caso positivo, quais seriam os dados necessários para viabilizar o registro. Também destacaram a ausência de demarcação oficial e o fato de que a exigência cartorária acabava transferindo ao cidadão o ônus de uma indefinição administrativa, e prejudicando negócios imobiliários.
Esse tipo de iniciativa é relevante porque cria um diálogo institucional. Ao provocar a SPU/CE, os interessados não apenas buscavam resolver seu caso concreto, mas também produzir prova documental que poderia ser utilizada tanto no cartório quanto em eventual procedimento de Suscitação de Dúvida (art. 198 da Lei nº. 6.015/73). Além disso, evidencia-se um problema recorrente: a exigência de documentos federais em situações onde o próprio ente público ainda não definiu juridicamente a área.
Situações assim não são isoladas. Em diversas regiões do país, especialmente em áreas litorâneas, a ausência de demarcação definitiva de terrenos de marinha gera insegurança jurídica e paralisa registros imobiliários. Exigir documentos como RIP e CAT sem que haja prévia caracterização formal do imóvel como bem da União cria uma barreira prática à regularização, afetando diretamente compradores, vendedores e instituições financeiras.
É justamente para enfrentar esse tipo de impasse que existe a Suscitação de Dúvida. Trata-se de um procedimento previsto em lei que permite submeter a exigência do cartório à análise de um juiz. O interessado apresenta um Requerimento ao registrador, que pode rever sua posição ou encaminhar o caso ao Judiciário. A análise é objetiva e se limita à possibilidade de registro do título nas condições apresentadas.
Se o juiz entender que a exigência é indevida, o registro será realizado com efeito retroativo à data do protocolo. Caso contrário, será necessário ajustar a documentação. Ainda assim, permanece aberta a possibilidade de discutir a questão em ação judicial própria, já que a decisão na dúvida não encerra o debate sobre o direito material.
Na prática, o procedimento funciona como um mecanismo de equilíbrio entre o rigor técnico do sistema registral e o direito do cidadão de ver seu título analisado de forma razoável. Ao mesmo tempo, medidas como o envio de ofícios a órgãos públicos, como a SPU/CE no caso concreto, demonstram que o enfrentamento da Nota Devolutiva não precisa ser passivo. É possível questionar, produzir prova e buscar soluções administrativas antes mesmo de recorrer ao Judiciário.
Diante de uma Nota Devolutiva, a orientação mais segura é analisar cuidadosamente cada exigência. Muitas vezes, o cumprimento é simples e resolve rapidamente o problema. Em outras situações, porém, a exigência pode ser excessiva, desproporcional ou até impossível de atender. Nesses casos, o interessado deve agir de forma estratégica: contestar, documentar e, se necessário, levar a discussão às instâncias competentes.
Em síntese, a recusa do cartório não é o fim do caminho, mas parte de um sistema que admite revisão e controle. Conhecer esses instrumentos e saber utilizá-los, é fundamental para advogados, corretores, avaliadores e cidadãos que buscam regularizar seus imóveis com segurança jurídica e efetividade.
QUANDO O CARTÓRIO RECUSA O REGISTRO DO IMÓVEL: O QUE FAZER DIANTE DA NOTA DEVOLUTIVA
