O Brasil sempre conviveu com uma contradição incômoda: de um lado, milhões de famílias vivendo há décadas em seus lares, construindo suas vidas, criando filhos, trabalhando; de outro, a inexistência de um documento que comprove a posse da terra. Essa insegurança jurídica, que afeta principalmente a população mais pobre, começa a ter um remédio consistente: a REURB, Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei federal n.º 13.465, de 2017. A política pública, coordenada pelo Ministério das Cidades, representa um avanço significativo no tratamento da questão fundiária nas cidades brasileiras. Diferentemente de iniciativas anteriores, fragmentadas e burocráticas, a REURB oferece um procedimento único, desburocratizado e adaptado à realidade dos núcleos urbanos informais, aqueles assentamentos clandestinos ou irregulares onde a titulação nunca foi possível. Vale destacar que a terra é um bem essencial à vida. Cabe ao poder público trabalhar incansavelmente para que todos tenham acesso a ela. Para que essa realidade aconteça, é necessário um trabalho integrado da União, com os Estados e com os Municípios, principalmente na orientação de gestores municipais, líderes comunitários e cidadãos sobre os passos da regularização.
A REURB não é um regime único. A lei prevê duas modalidades, cada qual com regras, custos e responsabilidades específicas. A REURB-S, de Interesse Social, é destinada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, famílias com renda de até cinco salários mínimos, podendo o município reduzir esse teto conforme peculiaridades locais. Nessa modalidade, todo o custo da regularização, incluindo elaboração de projetos, obras de infraestrutura e até mesmo as custas cartoriais, fica a cargo do poder público, garantindo gratuidade total para as famílias beneficiadas. Por sua vez, a REURB-E, de Interesse Específico, aplica-se aos demais casos, geralmente ocupações de renda mais alta ou com finalidade comercial, e os custos são arcados pelos próprios requerentes ou beneficiários privados. A classificação não é apenas burocrática: ela define se a família pagará ou não pelos emolumentos do cartório, além de determinar quem arca com as obras de infraestrutura essencial, como sistemas de abastecimento de água potável, coleta e tratamento de esgoto, rede de energia elétrica e soluções de drenagem.
Embora a União e os Estados tenham papel de apoio, ofertando capacitação, assistência técnica e recursos, o grande protagonista da REURB é o município. Afinal, é no âmbito municipal que se dá o planejamento urbano, a gestão da ocupação do solo e a aprovação dos projetos de regularização. Mesmo sendo disponibilizados recursos pela União, esse processo não ocorre nos municípios. Predomina a irregularidade. Desta maneira, é recomendado que as prefeituras comecem com um diagnóstico amplo de todos os núcleos informais existentes na cidade, identificando quem são os proprietários das áreas conforme registros cartoriais, há quanto tempo existe a ocupação, se há conflitos fundiários, qual o perfil de renda das famílias, se o núcleo conta com infraestrutura essencial e se há áreas de risco. Núcleos que não são objeto de conflitos fundiários, que possuem infraestrutura adequada e uma comunidade organizada que deseja a regularização podem ser priorizados e regularizados de forma bem mais rápida, conforme orientações do Ministério das Cidades.
O procedimento de regularização, especialmente na modalidade de interesse social, segue um rito definido em lei. Primeiro, a prefeitura delimita a poligonal do núcleo a ser regularizado, realiza pesquisas cartorárias para identificar os proprietários formais da área, muitas vezes pessoas ou empresas que nunca ali pisaram, e elabora uma planta de sobreposição, mostrando como a ocupação real se relaciona com as matrículas oficiais. Em seguida, os proprietários registrados, os confinantes e eventuais responsáveis pela implantação do núcleo são notificados por via postal e têm 30 dias para apresentar impugnação. Se não forem encontrados ou se recusarem a receber a notificação, o município publica edital por 30 dias, e o silêncio é interpretado como concordância. Depois, entra em cena o Projeto de Regularização Fundiária, que envolve engenharia, arquitetura e meio ambiente: é feito um levantamento topográfico planialtimétrico e cadastral com georreferenciamento, além de estudos técnicos de risco, para áreas sujeitas a deslizamentos ou inundações, e ambiental, especialmente quando o núcleo ocupa áreas de preservação permanente. O projeto urbanístico indica lotes, vias, áreas públicas, unidades edificadas e eventuais correções de desconformidades. A lei exige que, se o núcleo margeia um rio ou curso d’água, seja mantida uma faixa não edificável com largura mínima de 15 metros de cada lado. Nas áreas de risco que não podem ser eliminadas, o poder público deve realocar os ocupantes na REURB-S, às custas do poder público. Paralelamente, é feito o cadastramento social, momento em que as famílias entregam documentos como RG, CPF e comprovante de residência e fornecem informações socioeconômicas. Deste modo, é necessário que esse cadastro ocorra somente após as notificações e os estudos técnicos, para evitar retrabalho. A prefeitura então aprova o projeto por ato formal, com publicidade, e emite a Certidão de Regularização Fundiária, documento que resume o núcleo regularizado, sua localização, modalidade, responsabilidades por obras e a lista dos ocupantes beneficiados. Por fim, vem a fase da segurança jurídica: o cartório de registro de imóveis abre matrículas individualizadas para cada lote e registra os direitos reais dos moradores. É importante destacar que na REURB-S diversos atos são isentos de custas e emolumentos, o primeiro registro da regularização, o registro da legitimação fundiária, a primeira averbação de construção residencial de até 70 metros quadrados, entre outros. Uma conquista significativa para famílias que jamais teriam recursos para arcar com as taxas cartoriais.
A Lei n.º 13.465/2017 não apenas reúne instrumentos já existentes, como usucapião, concessão de uso especial para fins de moradia e direito real de laje, mas também cria a legitimação fundiária, um título de propriedade plena concedido por procedimento administrativo, desde que o beneficiário não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, não tenha sido contemplado com outra legitimação e, no caso de imóvel não residencial, haja reconhecimento de interesse público. Diversamente da usucapião, que exige ação judicial e comprovação de posse mansa e pacífica por determinado período, a legitimação fundiária é mais ágil e acessível. Pontua-se, porém, que a REURB não se faz apenas com topografia e leis. É fundamental o trabalho social, ações de sensibilização, mobilização, informação, capacitação e participação da comunidade, sendo que é o trabalho social que conecta, de forma mais direta, o morador à REURB. A REURB envolve identificar lideranças locais, organizar reuniões e plantões de atendimento dentro do próprio núcleo, distribuir panfletos e cartilhas e, sobretudo, garantir que a comunidade participe das decisões sobre obras e equipamentos necessários. Para que a REURB tenha legitimidade perante a comunidade, o trabalho social não pode se limitar a apresentar soluções prontas, mas deve abrir espaço para a participação social com mediação adequada.
Apesar do avanço legal, a implementação da REURB enfrenta obstáculos. Muitos municípios, especialmente os de pequeno porte, necessitam de equipes técnicas capacitadas e de recursos para realizar os diagnósticos e projetos. A infraestrutura essencial é frequentemente precária, e sua implantação tem custos elevados. Há também o desafio ambiental, pois muitos núcleos informais ocupam áreas de preservação permanente, mananciais ou unidades de conservação, sem olvidar que ainda têm em seus territórios áreas da União. A lei permite a regularização mediante estudos técnicos ambientais que comprovem a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior, mas a negociação com órgãos ambientais pode ser complexa. Por outro lado, a lei oferece um mecanismo importante: a REURB pode ser implementada em etapas, e a falta de obras não impede a regularização, desde que haja um cronograma físico e termo de compromisso para sua execução futura. As obras em áreas de risco, contudo, são condição para a regularização jurídica.
A REURB não representa um incentivo à ocupação desordenada do solo urbano, mas sim um reconhecimento maduro por parte do Estado de que a exigência de regularidade perfeita não pode prevalecer sobre o direito fundamental à moradia digna de milhões de brasileiros que, à margem da lei, construíram não apenas casas, mas histórias, laços comunitários e raízes. Ao final desta leitura, fica para mim a convicção de que o maior legado da Lei n.º 13.465/2017 é devolver às famílias a segurança de que seu pedaço de chão tem dono, de que podem vender, doar ou deixar de herança sem medo de despejo. O caminho ainda é longo, e a transformação da lei em realidade depende do esforço conjunto entre prefeituras, cartórios, técnicos e, sobretudo, das comunidades organizadas. Mas, lote por lote, matrícula por matrícula, a regularização fundiária urbana se consolida como uma das políticas públicas mais concretas de redução da desigualdade social e de afirmação da cidadania plena neste país.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: O REMÉDIO QUE CURA A INSEGURANÇA JURÍDICA DE MILHÕES DE BRASILEIROS
